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Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

Va rimossa la pergotenda lesiva della servitù di veduta, anche in appiombo

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Un condomino adiva il Tribunale di Livorno esponendo che sulla corte esclusiva immediatamente sottostante alle sue finestre era stata realizzata una pergotenda in spregio delle distanze. Assumendo leso il diritto di veduta, domandava la condanna della convenuta alla rimozione della pergotenda allocata a meno di tre metri, perciò in violazione dell’articolo 907 Codice civile.

La convenuta, costituitasi, eccepiva che la pergotenda non integrava un manufatto costruttivo tenuto al rispetto delle distanze. Soggiungeva che, in ragione di quanto espresso dalla giurisprudenza amministrativa, rientrava nel novero della edilizia libera e chiariva che l’opera principale era la tenda supportata dalla struttura accessoria destinata a sostenerla. Quindi, se la sua realizzazione era svincolata dai titoli abilitativi, non poteva integrare una costruzione e, conseguentemente, nessuna distanza bisognava osservare.

Il percorso motivazionale
La curia livornese, mediante sentenza pubblicata il 12 aprile 2021, ordinava la rimozione della pergotenda. I motivi orbitano sul concetto di costruzione e sull’apprezzamento discrezionale del decidente. Richiamandosi alla prevalente giurisprudenza (Cassazione 14916/2017 e 10500/1994), il giudicante ribadiva che l’articolo 907 Codice civile, secondo cui le opere in appoggio al muro devono rispettare la distanza di tre metri dalla soglia delle vedute preesistenti, si interpreta in senso estensivo.

Precisava altresì che spetta al giudice valutare se le norme in materia di distanze devono essere osservate, dovendo tenere in considerazione la struttura dell’edificio, lo stato dei luoghi e i diritti spettanti ai condòmini. Concludeva asserendo che la pergotenda, realizzata con pareti vetrate, infissa stabilmente e ancorata alla facciata dell’edificio e al pavimento del terrazzo violava le distanze previste dall’articolo 907 Codice civile e pertanto ne ordinava la rimozione.

Nozione di costruzione
Secondo la pronuncia, il lemma «costruzione» oltre a non dover essere inteso nel senso restrittivo di manufatto cementizio, va allargato a qualsiasi altro che inibisca l’esercizio di veduta. Dunque, il concetto di costruzione non si identifica solo con quello di edificio, ma ingloba qualsiasi manufatto rivestente i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo. Il predicato «fabbricare» comprende l’edificazione di ogni altra opera, in qualsiasi materiale e forma, sempreché dotata di stabilità e consistenza, quindi consona ad impedire durevolmente la veduta.

Giurisprudenza maggioritaria
La sentenza aderisce all’indirizzo giurisprudenziale prevalente. La giurisprudenza ha ritenuto applicabile la disciplina sulle distanze per una pergotenda stabile, ancorata al muro sotto la veduta di un altro condomino. La ragione della decisione va ravvisata nella lesione permanente della visuale del proprietario del piano superiore, stante la natura duratura della pergotenda (Corte di Appello Firenze 1373/2010, Corte di appello Venezia 22/1991, Tribunale Venezia 11 marzo 1987). Ai fini della verifica del corretto distanziamento, l’elemento determinante risiede negli elementi strutturali del manufatto e durevole destinazione. Il Consiglio di Stato in più occasioni ha affermato che la precarietà dell’opera va esclusa ogniqualvolta si tratti di costruzione «destinata a utilità prolungata» (Consiglio di Stato 1354/2008).

Giurisprudenza minoritaria
Talune pronunce del Consiglio di Stato (306/2017 e 1619/2016) hanno chiarito che «la pergotenda costituisce un elemento di migliore fruizione dello spazio esterno, stabile e duraturo. Tenuto conto della consistenza, caratteristiche costruttive e funzione, non costituisce un’opera edilizia soggetta al previo rilascio del titolo abilitativo». Il Dm 2 marzo 2018, al numero 50 sancisce che la pergotenda rientra negli interventi di edilizia libera per cui può essere realizzata senza permessi edilizi né titoli abilitativi. Anche il Testo unico 380/2001, nell’elencare le opere di edilizia libera, all’articolo 6, lettera e) quinquies, qualifica la pergotenda arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

I delineati presupposti normativi e giurisprudenziali hanno aperto spiragli per la libera installazione delle pergotende. Tant’è che si è instradata una linea interpretativa di merito volta a ritenere che l’installazione della pergotenda non necessita di alcun titolo abilitativo e pertanto, esulando dal novero della costruzione, nessuna distanza va osservata (Tribunale Catania 8 febbraio 2020, numero 633). L’articolo 907 Codice civile è applicabile alle pergotende frangisole retrattili installate su terrazzi e corti esclusive ricadenti in edifici condominiali. Se presentano una struttura ancorata al suolo, con telaio in alluminio e chiusura in vetro, si qualifica come nuova costruzione sicché necessita del titolo abilitativo.

Il tema del rispetto delle distanze
È evidente che la valutazione delle caratteristiche espresse dalla pergotenda risulterà decisiva per affermarne la liceità o illiceità ai fini delle distanze. Tale disposto viene applicato anche a quei manufatti che, per morfologia, volume ed estensione possono ledere il diritto di veduta. Le dimensioni di una pergotenda frangisole retrattile e il suo ingombro sono tali da ostruire la veduta. Solitamente è ancorata al muro perimetrale dell’edificio e si distanzia pochissimo dal balcone o finestra superiore violando la distanza minima di tre metri. È costante l’orientamento giurisprudenziale che ritiene utilizzabile l’articolo 907 Codice civile anche alle unità abitative ricadenti nei condomìni. D

Diritto di veduta in appiombo
Il diritto di veduta in appiombo si esercita in senso perpendicolare per cui il titolare del diritto può guardare il fondo sottostante dai piani superiori (Cassazione 13012/2000 e 448/1982). La giurisprudenza ritiene che il condomino ha diritto di esercitare la veduta in appiombo dalle proprie aperture fino alla base dell’edificio e di opporsi alla costruzione lesiva dell’esercizio del suo diritto senza che rilevino esigenze di contemperamento con i diritti dominicali e la privacy del vicino (Cassazione 5732/2019; 17695/2016; 955/2013;13012/2000; 1261/1997;3109/1993; 2873/1991).

Il condomino ha diritto alla veduta verso il basso, anche nel caso in cui l’ostacolo provenga da opera realizzata su proprietà esclusiva di altro condomino. L’articolo 907 Codice civile vieta la costruzione a distanza inferiore ai tre metri dalle vedute dirette aperte sul fondo finitimo. La violazione si configura quando la costruzione viene realizzata a distanza inferiore a quella prescritta. Pertanto, quando si è acquistato il diritto di veduta sul fondo del vicino, quest’ultimo, nella installazione della pergotenda deve rispettare le distanze in verticale e in appiombo per consentire le vedute dirette e quindi tenersi a tre metri sotto la soglia dell’appartamento sovrastante. Va sempre rimossa la costruzione situata a distanza inferiore ai tre metri. La legge prevede in favore del titolare della veduta un diritto assoluto al rispetto della distanza legale da parte della costruzione del vicino.

Servitù di veduta
Il diritto di guardare la base dell’edificio senza frapposizione di alcun ostacolo non può essere compresso o impedito sul presupposto di un diritto alla riservatezza del vicino. Si consideri che l’asservimento del fondo inferiore alla veduta del fondo superiore si origina dal primo proprietario (solitamente il costruttore-venditore) per cui chi ha acquistato il fondo gravato della servitù di veduta non può lagnarsi. La violazione del diritto di veduta si determina quando viene realizzata una «fabbrica» di qualsiasi materiale e forma, idonea ad ostacolare stabilmente l’esercizio della «inspectio» e «prospectio».

Ciò presuppone che la pergotenda oltrepassi il perimetro del balcone sovrastante. Il condomino che ha trasformato la propria corte esclusiva in pergotenda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, viola la normativa sulle distanze solo quando l’opera si estende su altra area della corte esclusiva fuori dalla proiezione perimetrale del sovrastante balcone. L’articolo 900 Codice civile precisa che le vedute sono finestre o altre aperture che permettono di affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente sul fondo del vicino. Adotta il lemma «fondo» nel cui novero si ricomprendono le unità immobiliari, i terreni ed ogni tipologia costruttiva.

La servitù di veduta in appiombo si delinea tutte le volte in cui si esercita la restrizione dei poteri inerenti al diritto di proprietà individuati dalle norme sulle distanze. Inoltre, si evidenzia che i giudici di legittimità ritengono ininfluente il carattere di precarietà dell’opera. Affermano che in tema di violazione delle norme sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, per costruzione deve intendersi l’opera destinata per la sua funzione a permanere nel tempo, e, tuttavia, il carattere precario non esclude l’idoneità a costituire turbativa del possesso della veduta esercitata dal titolare del diritto (Cassazione 21501/2007).

Infine, la giurisprudenza ha precisato che il rispetto delle distanze si estende in senso orizzontale e verticale: «poiché le vedute implicano il diritto ad una zona di rispetto che si estende per tre metri in direzione orizzontale dalla parte più esterna della veduta e per tre metri in verticale rispetto al piano corrispondente alla soglia della medesima, ogni costruzione che venga a ricadere in questa zona è illegale e va rimossa» (Cassazione 4608/2012; 4389/2009; 15381/2001; 5390/1999).