faq – domande frequenti

Gli elementi che costituiscono il condominio

Un aspetto fondamentale della disciplina condominiale – anche se viene spesso sottovalutato – è quello dei presupposti dì tipo non giuridico, ma fattuale da cui consegue l’applicazione della normativa legale. Sembra una questione superflua e invece la prassi dimostra che non è così.

Si è già evidenziato che la disciplina dettata per il condominio deve essere applicata in tutti i casi in cui in un edificio esistono parti, servizi o beni comuni destinati all’utilizzo delle unità immobiliari comprese nel fabbricato. E anche nel caso in cui le parti, i servizi o i beni comuni siano destinati all’utilizzo di una porzione soltan­to delle unità immobiliari ubicate nell’edifi­cio, trova ugualmente applicazione la disci­plina condominiale, seppure per quelle sole parti, servizi e beni comuni dell’edificio in questione. Si parla in proposito di condomi­nio parziale, figura affermatasi nella prassi e riconosciuta dalla giurisprudenza, che ri­guarda tutti i casi in cui un bene è destina­to, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/ o al godimento in modo esclusivo non di tutto l’edificio con­dominiale, ma solo di una parte di esso. I condomini che sono proprietari delle unità immobiliari ubicate nell’edificio e che usufruiscono di tali beni fanno parte del condo­minio parziale, mentre i condomini che so­no proprietari delle altre unità immobiliari ubicate nello stesso edificio ne sono esclusi, riguardo sia al godimento, che alle delibera­zioni e alle spese. In sostanza si configura il condominio parziale tutte le volte in cui non sussiste il presupposto per il riconoscimen­to di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass., sent. 10 ot­tobre 2007, n. 21246).

Il condominio parziale non presuppone alcun fatto o atto costitutivo specifico, per­ché sorge in maniera automatica per effetto · della situazione materiale o funzionale giu­ridicamente rilevante e pertanto il condominio parziale coesiste nell’edificio con la più vasta organizzazione configurata dal condominio vero e proprio. Dalle situazioni di condominio parziale derivano implica­zioni inerenti la gestione e l’imputazione delle spese e in particolare non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea relativa­mente alle cose, ai servizi e agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolari­tà (Cass., senr, 2 marzo 2016, 11. L;.127) e quindi la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che formano oggetto della delibera.

Di conseguenza le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono unicamente una parte del fab­bricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non dagli altri, secondo il principio generale dell’art. 1123, comma 3, cod. civ.; e resta così escluso l’obbligo di concorrere al­le spese di- manutenzione della facciata di un edificio per i proprietari dei box conte­nuti in un differente immobile il quale, ben­ché posto all’interno del perimetro condo­miniale delimitato da un muro di cinta, si trova separato dall’edificio in cui sono ubi­cate le unità abitative (Cass., sent. 2 febbraio 1995, n. 1255).

Ma anche in generale la situazione di condominialità che caratterizza un determi­nato edificio non rappresenta il frutto di un libero accordo dei proprietari delle singole unità immobiliari ubicate in esso, perché di fatto costituisce il risultato necessario ed inevitabile che deriva dal frazionamento di un edificio fra più proprietari distinti (è suf­ficiente infatti la presenza di anche due soli condomini affinché sorga di diritto un con­dominio, che in tale ipotesi estrema viene significativamente definito “condominio minimo”, di cui si dirà meglio più avanti), in quanto da quel momento in poi – e fino al momento in cui l’edificio perisce – sono destinati di necessità ad usufruire almeno di alcune essenziali parti e servizi comuni.

In altre parole non sono i condomini a decidere di adottare, o meno, il regime con­dominiale per la gestione delle parti comu­ni, poiché questa situazione viene invece determinata necessariamente dallo stato dei  luoghi.

Proprio per questo motivo l’art. ‘1118 di­spone ( con una previsione che era già pre­sente nel testo vigente prima della riforma e che è rimasta nel testo attuale sebbene con una formulazione maggiormente arti­colata) che il condomino non può rinunziare – salvo le specifiche ipotesi previste dalla legge – al suo diritto sulle parti comuni e non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione; ciò si­gnifica in concreto che un condomino resta tenuto a contribuire alle spese relative a tutte le parti comuni anche se decide di non usufruire di qualcuna di esse, sempre am­messo che ciò sia davvero possibile.

Sul punto è stato chiarito – con riferimen­to al caso di una richiesta, formulata nei confronti del condominio, di risarcimento dei danni e di esecuzione dei lavori di ripri­stino da parte della proprietaria di un im­mobile, che presentava gravi lesioni dipen­denti dal cedimento di strutture portanti, ubicato nel corpo avanzato di una palazzi­na, facente parte di un condominio – che l’edificio a cui fa riferimento l’art. 1117 cod. civ. è costituito non dall’insieme delle sue sole parti comuni, nel senso che queste si identificano col fabbricato esaurendone la definizione, ma dal tutto, vale a dire una unità fisico-economica complessa e com­piuta che racchiude ogni porzione, di pro­prietà comune o individuale, del fabbricato medesimo; e che infatti l’art. 1117 cod. civ. enumera le parti comuni dell’edificio, senza però indicare quest’ultimo come la somma delle sole strutture superindividuali elenca­te, nello stesso modo in cui l’art. 1117, com­ma 1, cod. civ., correla il suolo, quale parte di proprietà condominiale, unicamente al fabbricato, e non anche alle singole altre parti che sono comuni per la funzione che assolvono e non per il fatto di essere ricom­prese nell’edificio (Cass., sent. 28 settembre 2016, n, 19215).

In modo analogo, con riferimento all’escavazione nel sottosuolo dell’edificio effettuata, senza alcuna autorizzazione del condominio, da parte della conduttrice fi­nanziaria di una condomina, è stato preci­sato che in base all’articolo cod. civ. l’esten­sione della proprietà condominiale a un im­mobile che appare come corpo di fabbrica separato rispetto all’edificio in cui ha sede il condominio è giustificata solo in presenza di un titolo idoneo a fare ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del con­dominio stesso, come può avvenire quando un regolamento condominiale qualifica espressamente tale bene come appartenen­te al condominio; e che oggetto di proprietà comune, agli effetti dell’art. 1117 cod. civ., è non solo la superficie a livello del piano di campagna, ma anche tutta quella porzione del terreno su cui poggia l’intero fabbricato e dunque immediatamente pure la parte sottostante di esso, in quanto il termine “suolo”, adoperato dall’art. 1117, assume un significato diverso e più ampio di quello supposto dall’art. 840 cod. civ., in cui indica soltanto la superficie esposta all’aria; con la conclusione che l’art. 1117 cod. civ., letto in modo. sistematico con l’art. 840 cod, cìv., implica che il sottosuolo, costituito dalla zo­na esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio deve essere considerato di pro­prietà condominiale nel caso in cui manchi un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini e che per­tanto nessun condomino può, senza il con­senso degli altri partecipanti alla comunio­ne, procedere all’escavazione in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o per ingrandire quelli preesistenti (Cass., sent. 5 giugno 2015, n. 11667), dato che, at­traendo la cosa comune nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, verrebbe a ledere il diritto di proprietà degli altri partecipanti su una parte comune dell’edificio, privan­doli dell’uso e del godimento pertinenti ad essa (Cass., sent. 30 marzo 2016, n. 6154). Conseguenza di quanto si è appena detto è Inoltre che, salvo diversa convenzione, pure i condomini che sono proprietari solo di negozi, di magazzini o di box auto ri­compresi nell’edificio, ma dotati di accesso diretto alla pubblica via, sono tenuti a paga- · re le spese condominiali (Cass., sent. 20 aprile 2017, n. 9986), comprese quelle che si riferiscono all’androne, al portone e alle scale (Cass., sent. 19 febbraio 1993, n. 2018 e sent. 10 luglio 2007, n. 15444), nonché al servizio di portierato (cass., sent. 30 mag­gio 1990, n. 5081 e sent. 21 agosto 2003, n. 12298), perché di tali beni si può fare uso per accedere alla portineria, al tetto o al la­strico solare e perché le scale e l’androne costituiscono comunque elementi necessari per la stessa configurabilità di un fabbricato diviso per piani.

E ancora, con riguardo alle cosiddette “villette a schiera” ( o condominio in oriz­zontale), si afferma che nel condominio, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edi­ficio, elencate in via esemplificativa dall’art. 1117 cod. civ., alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso, la condominialità di un bene, come il seminterrato, non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni sovrastanti sia­no realizzate, anziché come porzioni di piano l’una sull’altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (cosid­dette villette a schiera o condominio in orizzontale), perché la nozione di condomi­nio è configurabile anche nel caso di immo­bili adiacenti orizzontalmente in senso pro­prio, purché siano dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall’art. 1117 cod. civ. (Cass., sent. 18 settem­bre 2015, n. 183L~L:.).

Il rapporto di accessorietà

In sostanza è la presenza di una relazione di accessorietà fra le unità immobiliari e i beni comuni che servono a determinare l’applicazione della disciplina condominiale, senza che abbia alcuna influenza particola­re la specifica tipologia delle fattispecie di volta in volta considerate. L’effetto del rap-. porto di accessorietà si manifesta così se­condo due direttive distinte: da una parte individua la qualità di condomino in capo ai proprietari delle unità immobiliari esclusive che fanno parte di un edificio, mentre da un’altra parte consente di stabilire i casi in cui più fabbricati fanno parte della stessa entità. condominiale.

Di conseguenza la disciplina dettata in te­ma di condominio negli edifici è ravvisabile ogni qual volta venga accertato di fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni ad unità o porzioni di proprietà individuale, delle quali le prime rendono possibile resistenza stessa o l’uso; e pertanto, anche i proprietari esclusivi di spazi destinati a posti auto compresi nel complesso condominiale sono condomini secondo la nozione ordinaria e si possono quindi considerare comproprietari (nonché obbligati a. concorrere alle relative spese, ai sensi dell’art. 1123 cod. cìv.) di quelle parti comuni che, al momento della formazione del condominio, si trovino in rapporto di accessorietà, strutturale e funzionale, con tafi spazi (Cass., ord. 16 gennaio 2018, n. 884).

Nello stesso modo anche quando gli im­pianti o i servizi comuni sono collegati ad una pluralità di fabbricati sussiste il vincolo di accessorietà necessaria con conseguente applicazione della disciplina dettata in tema di condominio negli edifici ed il fatto che gli impianti o servizi siano comuni a più edifici distinti fra di loro non determina alcuna conseguenza; si parla in tal caso di supercondominio, che viene ad essere di diritto, a meno che il titolo non disponga altrimen­ti, senza bisogno di specifiche manifesta­zioni di volontà o di altre esternazioni e neppure di approvazioni assembleari ( da ultime: Cass., sent. 17 agosto 2011, n. 17332; sent. 20 agosto 2015, n. 17045 e sent. 15 no­vembre 2017, n. 27094). Anche in questo ca­so quindi il rapporto di accessorietà com­porta l’applicazione della disciplina norma­tiva contenuta negli artt. 1117 /1139 cod. civ., col risultato di assicurare ai partecipanti al supercondominio una tutela maggiore di quella che deriverebbe invece dall’applica­zione delle disposizioni sulla comunione; unica alternativa possibile e inoltre affermata da un orientamento giurisprudenziale precedente alla riforma del 2012.

Quest’ultima, infatti, ha dettato per la pri­ma volta alcune apposite previsioni sul su­percondominio, mediante, in primo luogo, l’introduzione del nuovo art. 1117-bis cod. civ., relativo all’ambito di applicabilità (se­condo cui le disposizioni sul condominio trovano applicazione, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comu­ni ai sensi dell’art. 1117); in senso conforme a quello che era l’orientamento giurispru­denziale predominante; e, in secondo luo­go, ha modificato pure I’art. 67, comma 3, disp. att., cod. cìv., introducendo una nuova previsione secondo cui, nei casi disciplinati dall’art; 1117-bis, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 5, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’ammini­stratore, mentre in mancanza della nomina, ciascun partecipante può ricorrere all’auto­rità giudiziaria per la nomina del rappresentante del proprio condominio e, qualora alcuni dei condominii interessati non ab­biano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresen­tanti già nominati, previa diffida a provve­dervi entro un congruo termine. Mentre la prima previsione non h,a fatto altro che re­cepire l’orientamento giurisprudenziale or­mai prevalente, invece la disciplina relativa alla designazione dei rappresentanti nell’as­semblea del supercondominio comporta va­ri problemi interpretativi che rischiano se­riamente di inficiarne la portata applicativa; e di essi uno riguarda pure l’imprecisa for­mulazione della disposizione, che testual­mente impone la nomina dei rappresentanti per la gestione dei beni comuni quando i partecipanti sono più di sessanta in tutti i casi disciplinati dall’art. 1117-bis ( che però fa riferimento a qualunque caso in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117), il quale quindi non richiede necessariamen­te che vi siano più edifici costituiti in con­dominii distinti, col risultato finale che – applicando secondo il suo testo letterale l’art. 67, comma 3, disp. att., cod. civ. – l’ob­bligo di nominare il rappresentante sorge­rebbe anche qualora sessantuno condomini facessero parte del medesimo edificio con­dominiale e non di edifici differenti. Una interpretazione che di certo non rientra in quelle che erano le intenzioni del legislatore (il quale intendeva invece predisporre un meccanismo idoneo ad risolvere, almeno in parte, gli insuperabili problemi applicativi determinati dall’applicazione della discipli­na condominiale al supercondominio, a causa dei quali era stato proposto di orien­tarsi a favore dell’applicazione della normativa dettata per la comunione, invece di quella relativa al condominio), ma che si rivelerebbe peraltro utilissima per risolvere il problema di fondo delle assemblee condo­miniali che ha luogo in tutti i casi in cui il numero dei condomini sia molto elevato con conseguenti immaginabili difficoltà operative, indipendentemente dal fatto che l’entità condominiale sia costituita da un unico edificio oppure da più corpi edilizi di­stinti. E quindi, seppure con alcuni miglio­ramenti, la disciplina condominiale non consente tuttora una soddisfacente regola­mentazione delle entità supercondominiali e ciò per il semplice motivo che il modello su cui essa si basa fa riferimento ad una si­tuazione del tutto diversa ( e anzi opposta) rispetto a quella del supercondominio, vale a dire la situazione di un edificio condomi­niale – quello tipico degli anni trenta – di modeste dimensioni, frazionato fra un nu­mero limitato di condomini e dotato di po­chi e modesti servizi da gestire.

Del resto esistono situazioni, seppure di natura prettamente condominiale, in cui le disposizioni dettate dagli artt. 1117 segg. cod. civ. si mostrano materialmente inap­plicabili e per le quali, quindi, non si può fare altro che ricorrere alle disposizioni sul­la comunione, accettando così di rinunciare alle maggiori garanzie assicurate dalle nor­me condominiali; si tratta ovviamente del condominio minimo, vale a dire quello in cui vi sono due ‘soli condomini e gli art. 1117 /1138 vengono considerati applicabili con esclusione però delle sole norme proce­dimentali sul funzionamento dell’assemblea condominiale, che resta così regolata dagli art. 1104, 1105, 1106 dettati invece riguardo alla comunione (fra le tante: Cass., sent. 3 luglio 2000, n. 8876; Sez. Unite, sent. 31 gennaio 2006, n. 2046; sent. 12 ottobre 2011, n. 21015 e sent. 14 aprile 2015, n. 7457).

La sussistenza dei presupposti per l’applicazione della disciplina condominiale in tutti i casi finora visti comporta, fra l’altro, la conseguenza che nei rapporti fra i pro­prietari di unità immobiliari che si trovano nello stesso edificio, non è applicabile la normativa dettata sulle distanze quando en­tra in contrasto con le norme condominiali.

Le norme sulle distanze legali, rivolte in­nanzitutto a regolare i rapporti fra proprie­tà contigue e separate, sono infatti conside­rate applicabili nei rapporti tra i proprietari di unità immobiliari in un edificio in con­dominio, quando siano compatibili con quelle specifiche relative all’uso delle cose comuni (Cass., sent. 14 aprile 2004, n. 7044), ma in caso di contrasto queste ulti­me prevalgono e quindi qualora, attraverso la valutazione delle esigenze e dei diritti de­gli altri partecipanti alla comunione, il giu­dice abbia verificato che l’uso della cosa co­mune sia avvenuto nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art. 1102 cod. civ., risulta legitti­ma l’opera realizzata senza il rispetto delle norme sui rapporti fra proprietà contigue (fra le altre: Cass., sent. 5 dicembre 1990, n. 11695, con riferimento all’istallazione di im­pianti da considerarsi indispensabili per una reale . abitabilità dell’appartamento nel senso di rispettosa dell’evoluzione delle esi­genze generali dei cittadini e dello sviluppo delle moderne concezioni in tema di igiene, salvo l’apprestamento di accorgimenti ido­nei ad evitare danni alle unità immobiliari altrui; Cass., sent. 9 ottobre 1998, n. 9995 e sent. 11 marzo 2010, n. 5897, con riferimen­to alla realizzazione, da parte del proprieta­rio di un appartamento al piano terra dell’edificio e dello spiazzo antistante ad es­so, di un’impalcatura in ferro stabilmente fissata al suolo per sostenere la struttura di un pergolato e, svolgendo una funzione or­namentale, sostenere le fronde di un albero del giardino a distanza inferiore a quella le­gale dall’edificio condominiale; e Cass., sent. 18 marzo 2010, n. 6546, con riferimen­to alla costruzione di un balcone dotato di piattaforma posta, a distanza inferiore a quella legale, dalla sottostante porta-fine­stra dell’unità di un altro condomino.