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Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

Infiltrazioni dal lastrico usato solo da alcuni condòmini, scatta il concorso di responsabilità

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Se l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non è comune a tutti i condòmini, dei danni da infiltrazioni nell’alloggio sottostante rispondono sia il proprietario, o usuario esclusivo, come custodi del bene, che il Condominio visti gli obblighi dell’amministratore di adottare i controlli necessari alla conservazione delle parti comuni e dell’assemblea di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

Un concorso di responsabilità da risolversi, salva rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri dettati dall’articolo 1126 del Codice civile che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico, o della terrazza, e per i restanti due terzi a carico del Condominio.Lo scrive la Corte di appello di Roma con sentenza n. 4735 del 28 giugno 2021 (relatore Rizzo).

La lite
Oggetto di impugnazione, è la decisione con cui il Tribunale accertava la responsabilità esclusiva del Condominio per i danni da infiltrazioni provenienti dalla terrazza comune chiedendo di appurare quella concorrente dell’usuario esclusivo. La questione arriva in appello dove l’ente gestorio, con ricorso incidentale, chiede dichiararsi la responsabilità unica del ricorrente principale unico proprietario.

Responsabilità, marca, evidenziata sia dai lavori di impermeabilizzazione, eseguiti non a regola d’arte e senza il consenso del Condominio seppur non vi fosse urgenza, sia da altri interventi indicati dal consulente. Appello accolto nei limiti che la Corte chiarisce. Circa la natura giuridica della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, ricorda richiamando la pronuncia resa dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione n. 9449/2 01 6, qualora l’uso di quelle parti sia comune a tutti, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo custodi del bene, e sia il Condominio per gli obblighi incombenti all’amministratore di adottare i controlli necessari a conservare le parti comuni e per il dovere dell’assemblea di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

Il concorso di responsabilità
E si tratta, in particolare, di un concorso di responsabilità da risolversi, salva rigorosa prova contraria dell’imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri imposti dall’articolo 1126 del Codice civile che attribuisce le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico o della terrazza e per i restanti due terzi al Condominio (Corte di cassazione 3239/2017). Ebbene, nella fattispecie, non v’era prova di danni imputabili soltanto al proprietario esclusivo essendo stata individuata la causa delle infiltrazioni nella carbonatazione dei travetti del solaio causata dal perdite costanti e prolungate e risolta con lavori di rifacimento del terrazzo, di cui non era stato possibile stabilire l’inizio né il legame con la pregressa ristrutturazione.

Pertanto, se beni coinvolti erano la terrazza custodita dal titolare dell’uso esclusivo e la struttura comune sottostante, su cui operava il dovere di controllo in capo all’amministratore, la responsabilità andava ripartita per 2/3 in capo all’ente condominiale e per 1/3 al proprietario. Peraltro, con il secondo accertamento, il tecnico aveva verificato la persistenza delle infiltrazioni provenienti dal terrazzo sovrastante limitatamente alle porzioni circostanti i due bocchettoni ivi esistenti e l’esecuzione a regola d’arte dei lavori di rifacimento di parte del terrazzo con necessità di un montaggio di controsoglie alle portefinestre.

Il Condominio, invece, aveva realizzato i lavori di copertura condominiale, fonte dei danni riscontrati sul soffitto del bagno e sulla finestra del salone, secondo il primo consulente non a regola d’arte e per l’altro in modo efficace. Tuttavia, la condanna del Tribunale riguardava i danni da nuove infiltrazioni, il ripristino delle finiture dell’alloggio nuovamente danneggiate e la condanna all’esecuzione dei nuovi lavori od opere di rifacimento localizzato d’impermeabilizzazione del terrazzo e controsoglie delle portafinestre.

Interventi di esclusiva competenza del proprietario
In sintesi, stando ai rilievi mossi, il Tribunale aveva violato il principio dell’articolo 112 del Codice di procedura civile mutando la domanda di risarcimento danni per equivalente in domanda di rimborso delle spese sostenute per la messa in sicurezza dell’appartamento laddove il rigetto della richiesta si basava sulla mancanza di prova dell’ammontare dei costi reclamati. Censura accolta. È pacifico, annota la Corte, che i danneggiati avessero effettuato il consolidamento strutturale secondo le indicazioni del primo consulente. Così, accertato il valore dei lavori eseguiti e trattandosi di un risarcimento danni per equivalente, non era importante stabilire le modalità di realizzazione ed i costi effettivamente sopportati perché ciò che contava era il valore economico del pregiudizio subìto, a prescindere dalla possibilità concreta per il danneggiato di riparare il danno in economia o in maniera più onerosa.

Andava solamente distinta la spesa per le finiture del servizio igienico di competenza condominiale con ricalcolo della somma risarcitoria. Di qui, fondato anche il rilievo sull’omessa liquidazione del danno non patrimoniale da parziale inutilizzabilità dell’appartamento, la Corte di appello di Roma riforma la sentenza impugnata condannando il Condominio al rifacimento del terrazzo condominiale limitatamente alle porzioni circostanti i due bocchettoni ivi esistenti ed il proprietario al montaggio di controsoglie alle portafinestra di accesso al terrazzo comune ma d’uso esclusivo. Ben si motiva, perciò, la divisione delle spese nelle proporzioni descritte.