faq – domande frequenti

Modalità spese di manutenzione terrazza a livello

Come vengono ripartire le spese di manutenzione delle terrazze a livello o lastrici?

La terrazza a livello, che viene equiparata ai lastrici solari, trova due differenti regimi normativi a seconda che essa sia in diritto di pro­prietà o ad uso esclusivo di un solo condomino, o invece di proprietà o ad uso comune di tutti i condomini.

1) Nel caso in cui la terrazza, pur fungendo da copertura ad una o più parti comuni, sia in uso esclusivo ad un condomino, la di­sciplina applicabile è quella di cui all’art. 1126 c.c..

Tale disciplina prevede che le spese per i lastrici solari, cui sono parificate le terrazze a livello, siano poste a carico per 1/3 del proprietario esclusivo e per i residui 2/3 a carico di tutti i condomini dell’edificio, escluse le proprietà dei terrazzi esclusivi, già onerate di 1/3 della spesa e che pertanto ampiamente hanno assolto gli oneri di legge a loro carico. La Suprema Corte di Cassazione da oltre 20 anni ha più volte ribadito questa soluzione, stabilendo che : “il condomino di un edificio che ha l’uso esclusivo di terrazze poste a livello . . . aventi anche funzione di copertura di sottostanti parti dello stabile . . .” (si noti, parti sottostanti, indistintamente se comuni o meno) “. . . deve concorrere alla spesa di riparazione soltanto nella misura di un terzo . . . ” (cass. civ. 16.02.1976, n. 496 – 16.07.1976, n. 2821, etc.),  mentre il proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto alla doppia contribuzione soltanto qualora sia proprietario anche  di una ulteriore e diversa unità  immobiliare sottostante,  in proporzione del valore della medesima (Cass. sent. n. 11449 del 19 ottobre 1992).

Quanto sopra evidenziato  viene  applicato pure  quando trattasi  di ristrutturare  una  terrazza a livello posta a copertura di un singolo garage  o proprietà.

Detto principio non viene meno come ben argomentato dalla sentenza della Cassazione N. 11029 seconda sezione del 15. 07. 2003.

Successivamente la giurisprudenza riteneva che dovessero partecipare alla spesa, a millesimi generali, tutti i condomini nel caso in cui nella colonna in proiezione della terrazza o lastrico vi fossero anche parti comuni (come cantine o corselli, atrii, etc.).  Questa teoria correggeva in parte la giurisprudenza precedente e conveniva che i beni comuni – atrio, corridoi di cantine  e garages, salette condominiali  –  non hanno una loro autonoma individualità.  Da ultimo, tale criterio è stato, giustamente, ulteriormente corretto nel senso di riconoscere alla terrazza  o lastrico solare – che effettivamente svolgono le  stesse  funzioni  di  copertura e  preservazione  dell’immobile  comune di un tetto,  e dunque  comportano  un  comune interesse  alla  loro  perfetta  funzionalità e impermeabilità  –  la stessa disciplina applicata alle spese occorrenti per la conservazione del coperto comune.

Questo orientamento è oramai consolidato  (vedi da ultimo, Cassazione civile , sez. III, 13 dicembre 2007, n. 26239: In precedenza già Suprema corte di  cassazione – Sezioni unite civili – Sentenza 29.04.1997 n. 3672. ” In tema di condominio di edifici la terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve la stessa  funzione  di coper­tura  del  lastrico  solare  posto  alla  sommità  dell’edificio  nei confronti de­gli  appartamenti sottostanti.   Ne consegue che  anche se  appartiene in  proprietà  o se attribuito  in  uso esclusivo  a uno dei condomini, all’obbligo  di provvedere  alla sua riparazione o alla  sua  ricostruzione sono tenuti tutti i condomini,  in ragione della funzione di copertura, in concorso con il proprietario o con il titolare del di­ritto di uso esclusivo.

Si riporta stralcio della sentenza della Cassazione sezioni unite – 29/04/1997  N° 3672:

“Quando il lastrico solare svolge soltanto la funzione di copertura dell’edificio e appartiene a tutti i condomini (per titolo e per legge), alle obbligazioni concernenti il contributo nelle spese per la conservazione sono tenuti tutti i partecipanti, sulla base delle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprietà (art. 1223 comma 1 cit.). Quando il lastrico solare, oltre che fungere da copertura dell’edificio, è destinato ad offrire ulteriori utilità a vantaggio del titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivi, sempre sulla base dell’appartenenza del diritto reale vale a dire, sulla base dell’identico fondamento l’art. 1126 cit.; imputa le obbligazioni di contribuire alle spese per le riparazioni e le ricostruzioni e ripartisce le relative spese in misura diversa, ponendo i  due terzi a carico di tutti i condomini (in ragione della funzione di copertura) e un terzo a carico del titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivi (in ragione delle altre utilità).”

Si precisa che dei danni cagionati all’appartamento sot­tostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico deteriorato per difetto di manutenzione,   rispondono  tutti  i  condomini quali custodi del  bene in base ai rispettivi millesimi – art. 1123 del C. C. – vedi sentenza della Cassazione 25.03.2004  n°  5973.

2) Nel caso in cui la terrazza a livello o lastrico solare non sia in uso esclusivo di alcun condomino,   la  disciplina applicabile è invece quella generale dell’art. 1123, che prevede:  “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio….. sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.”

Dunque, in questo diverso caso, la ripartizione delle spese avverrà integralmente e direttamente per millesimili generali, in quanto la terrazza a livello, o lastrico solare, assolve ad una funzione comune e viene assimilata a qualsiasi altra parte comune, come, ad esempio, il tetto, di cui ha peraltro la medesima funzionalità di copertura e preservazione dello stabile.

Tale ripartizione non è però inderogabile: il Condominio potrà assumere una diversa ripartizione, con il limite però che questa sia accettata da tutti i Condomini.  Infatti è stato stabilito che “la disciplina legale in materia di ripartizione delle spese  per  la  conservazione  ed  il  godimento  delle parti comuni,  e quella,  eventualmente stabilita con deliberazione condominiale all’unanimità, è derogabile,  ai sensi dell’art. 1123,  comma 1, c.c., in virtù di “diversa convenzione”, che non è assoggettata ad oneri di forma e può risultare anche da comportamenti unicamente concludenti, protrattisi nel tempo, dai quali sia possibile ricavare l’accettazione da parte di tutti i condomini di differenti criteri di riparto delle spese – Cassazione civile, sez. II, 15 ottobre 2004, n. 20318.

In tema di riparto delle spese infine, bisogna evidenziare comunque i principi di seguito riportati e come sopra già citati:

–   la ripartizione della spesa fra tutti i condomini, dovrà poi avvenire in base alle quote proporzionali di proprietà dell’ immobile,  ossia  alle  tabelle  millesimali,  per effetto  di  due  principi  cardine in tema di comunione  negli edifici:  il principio dell’ estensione orrizzontale del condominio e quello dell’ indivisibilità delle tabelle millesimali.

–   così quando  l’ art. 1126 CC  fa riferimento alla  “porzione di piano”  non intende avere riguardo alla  porzione della proprietà ma alla porzione come unità. E’ sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una sola parte di una unità immobiliare perchè la proprietà di tale unità concorra alla ripartizione delle spese pari a due terzi dell’ intero, restando a carico della proprietà del lastrico il restante terzo, ciò per il principio della indivisibilità dei singoli millesimi e del principio della estensione orizzontale del condominio – Cass. 23.12.1968 N° 4054 – Tribunale di Bologna Sez. I  24.11.2001 N° 3343.

Si verifica spesso che le autorimesse poste sotto al giardino condominiale siano soggette a gravi infiltrazioni dal giardino stesso a causa della rottura o deterioramento della guaina impermeabilizzante.

La riparazione a volte dà luogo a discussioni ed interpretazioni errate da parte dei condomini che hanno le autorimesse sotto al corpo principale del fabbricato, i quali sostengono che il gruppo di autorimesse poste sotto al giardino, avendo una copertura fuori dalla verticale dello stabile, è da considerarsi come un tetto autonomo.

Al contrario, la corretta interpretazione si fonda sul principio della indivisibilità dei millesimi e nella estensibilità della proprietà in senso orizzontale, infine nella proprietà comune del giardino che funge da tetto alle autorimesse, il cui proprietario (l’intero condominio) è tenuto a garantire che non vi siano danni alle proprità sottostanti, quale custode del bene comune e a sostenere le spese di riparazioni nonchè i danni derivanti dalle infiltrazioni – art.1117 e art. 1123 del C.C.

Si aggiunge ancora che per accedere ai rispettivi garages, sia quelli posti sotto al corpo del fabbricato principale, sia quelli posti sotto al giardino condominiale, occorre transitare attraverso il corridoio comune il quale forma un corpo unico con la pavimentazione dei singoli garages, per cui non si può parlare della verticabilità dei tetti perchè il corpo del fabbricato posto sotto al giardino è unito al fabbricato principale.

Di seguito si riporta un commento dell’Avv. Matteo Rezzonico che conferma quanto da tempo pubblicato dal sito Studio Amministrativo Monti relativo la ristruttura del lastrico solare nonché sulle responsabilità.
La responsabilità per infiltrazioni provenienti dal lastrico solare

Il lastrico solare cioè quella superficie piana posta alla sommità dell’edificio condominiale, che funge da copertura (e talvolta è anche calpestatale) costituisce da sempre una fonte di contenziosi.

In particolare; il lastrico solare può costituire:

1. parte comune, a. norma dell’art. 1117, comma 1, numero l.cod. civ.;
2. proprietà esclusiva, quando dagli atti di acquisto;.e dal regolamento condominia­le contrattuale, risulti venduto, a uno o più condomini;
3. proprietà comune, “in uso esclusivo”, quan­do sia assegnato in “uso esclusivo”, dagli atti di acquisto.o dal regolamento condominiale contrattuale, a uno o più condomini;
4. oppure in “proprietà superficiaria”, quan­do dagli atti di acquisto o dal regolamento condominiale contrattuale, risulti la pro­prietà superficiaria in favore di uno o più condomini.        .

I quattro diversi assetti proprietari di cui si è detto, avrebbero dovuto generare, diverse responsabilità in caso di danni alle proprie­tà sottostanti, connessi all’ammaloramento della soletta e della guaina di impermeabilizzazione o ad altre circostanze. In particolare, ove il lastrico sia parte comu­ne (e non sia assegnato in uso esclusivo), del suo ammaloramento dovrebbe rispondere il condominio, a norma dell’art. 2051 cod. civ. (responsabilità da custodia) o, a norma dell’art. 2043 cod. civ. (responsabilità per colpa, consistente nel non aver provveduto l’amministratore alla necessaria manuten­zione). Ove invece, il lastrico solare sia di proprietà esclusiva (o in uso esclusivo o in proprietà superficiaria), la responsabilità do­vrebbe ricadere sul proprietario, sull’usuario o sul titolare del diritto di superficie, per le stesse norme precedentemente richiamate .(artt. 2051 e 2043 cod. civ.). In tale contesto – ferma la ripartizione,, a norma dell’art. 1126 cod. civ. (1/3 e 2/3), per le spese di riparazio­ne e di ricostruzione – dei danni provocati dalle infiltrazioni, sembra corretto debbano rispondere tutti i condomini, per millesimi di proprietà, a norma dell’art. 1123, comma 1, cod. civ., quando la proprietà è comune; devono invece rispondere il proprietario, chi ha l’uso esclusivo o il titolare del diritto di superficie, quando la… responsabilità per omessa manutenzione sia imputabile a que­sti ultimi.

Ma se questa sembrerebbe la soluzione giu­ridicamente più coerente, si registrano – da parte della giurisprudenza – pronunce con­traddittorie e spesso discordanti, che fanno riferimento “analogicamente” (ma il termine è utilizzato impropriamente), anche ai fini della ripartizione dei danni, all’art 1126 cod. civ. Senonché, dal tenore letterale della disposizione da ultimo richiamata, risulta che essa si riferisce alle sole spese per la ripa­razione e ricostruzione del lastrico solare e non anche ai danni. Recita, infatti, l’art 1126 cod. civ. «quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclu­sivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in pro­porzione del valore del piano o della porzio­ne di piano di ciascuno». E, tuttavia, da una delle ultime sentenze del­la Cassazione, si estrapola il seguente prin­cipio: «poiché il lastrico solare deH’edificio svolge la funzione di copertura del fabbrica­to anche se appartiene in proprietà superfi-ciaria o se è attribuito ih uso esclusivo a uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzióne sono tenuti tutti i condòmini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Ne consegue che dei danni cagionati all’appartamento sottostan­te, per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di ma­nutenzione, rispondono tutti gli obbligati, inadempienti alla funzione di conservazio­ne, secondo le proporzioni stabilite dal cita­to art. 1Ì26 cod. civ. Né, ai fini della riparti­zione delle spese fra i condomini, rileva che le infiltrazioni possano essere state provoca­te da difetti in ipotesi ricollegabili alle carat­teristiche costruttive. L’obbligo dei condo­mini, cui il lastrico solare serve da copertura, di concórrere in dette spese trova, infatti, fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a con­tribuire alle spese in ragione déQ.’utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti» (cfr. Cass., sent. 25 agosto 2014, n. 18164). Senonché – con la precedente pronuncia 19 giugno 2013, n. 15300 – la Cassazione ave­va invece, al contrario, puntualizzato «che custode della… terrazza è la proprietaria… alla quale… va ascritta la responsabilità delle infiltrazioni causate ai beni condomi­niali. Inoltre, se è pur vero… che anche il condominio ben avrebbe potuto agire nei confronti del costruttore ai sensi dell’art. 1669 cod. civ., tuttavia la proprietaria della terrazza, proprio per la sua qualità di diret­ta custode della stessa non avrebbe dovuto tollerare i vizi costruttivi di cui si discute in causa e avrebbe, pertanto, dovuto agire nei confronti del costruttore» (si veda anche, in senso conforme, Cass., sent 15 aprile 2010, n.9084).
In termini cronologici, tra le due sentenze di cui si è detto, si inserisce la pronuncia 13 giu­gno 2014, n. 13526, che affronta, finalmente in modo puntuale e analitico, la questione della responsabilità dei” darmi causati da omessa manutenzione del lastrico solare. Ricorda, la Cassazione, nella richiamata pro­nuncia n. 13526/2014, che precedentemente, le Sezioni Unite, si erano già occupate della responsabilità e della conseguente riparti­zione dei danni provocati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare. In particola­re, la sentenza della Cass., Sez. Unite, sent 29 aprile 1997, n. 3672, era approdata ai se­guenti principi:

a.  il lastrico solare, anche se appartenente in proprietà esclusiva, se attribuito in uso esclusivo o in proprietà superficiaria a uno dei condomini, svolge funzione di copertura dell’edificio, con la conseguenza che l’obbli­go di provvedere alla sua riparazione o rico­struzione grava su tutti i condomini. Le spe­se per la sua manutenzione devono essere ripartite, a norma dell’art 1126 cod. civ. (per 1/3 a carico del proprietario o di chi ne ha l’uso esclusivo o la proprietà superficiaria, per gli altri 2/3 a carico dei condomini a cui il lastrico solare serve come copertura);
b.  i danni provocati dalle infiltrazioni agli appartamenti sottostanti – trattandosi di danni conseguenti al mancato adempimen­to di obbligazioni propter rem – devono an­che essi essere ripartiti in base al richiamato art. 1126 cod. civ.;
c. quando però i danni siano derivati da un “fatto (illecito) diverso”, vale a dire dalla le­sione di un diritto soggettivo dei condomi­ni estraneo ai rapporti di condominio per esempio: danno alla salute del proprietario o di terzi – trattandosi di risarcimento da “fatto illecito extra contrattuale” – la re­sponsabilità è di chi ha commesso l’illecito, che risponderà integralmente del danno subito.

Ma anche quei principi non sono del tutto condivisibili. In particolare – là specificità della normativa dettata in tema di condo­minio (e di ripartizione delle spese per la manutenzione del lastrico solare) – induce a ritenere che la responsabilità per le infil­trazioni derivi dalla violazione del princi­pio del neminem laedere, cioè dalla colpa o dal dovere di custodia (e non dall’inadem­pimento delle obbligazioni concernenti la conservazione delle parti comuni). E, dun­que – quanto ai danni – non sono applica­bili gli artt. 1123, comma 1, e 1126 cod. civ. che riguardano solo obblighi dei condomi­ni di pagare le spese per il godimento della terrazza lastrico (manutenzione ordinaria, straordinaria e ricostruzione). Si legge nella sent. n. 13526/2014 in commento che «l’o­rientamento qui contrastato (n.d.r., senten­za S.U. 3672/1997) ha effettuato un’indebita applicazione delle norme fissate per stabilire il contributo alle riparazioni o ricostruzioni, concepite dal legislatore (si veda la Rela­zione al Re circa l’art. 1126 e suoi richiami all’art. 563 abrogato) per tenere conto della maggiore utilità che i condomini aventi l’uso esclusivo (quale piano di calpestio) traggono rispetto agli altri condomini che si giovano della funzione principale del lastrico, quella di copertura». In tale contesto, la Cassazio­ne, Sez. n, ha rimesso gli atti al Presidente della Sez. I per l’assegnazione alle Sezioni Unite, della questione in commento. Reci­ta, sul punto, la sentenza della Cassazione n. 13526/2014 «si intende quindi ribadire che il fatto costitutivo dell’illecito risale alla condotta omissiva dei condomini, che fonda una responsabilità aquiliana, la quale deve essere scrutinata secondo le rispettive colpe dei condomini e, in caso di responsabilità condominiale, secondo i criteri millesimali, senza utilizzare la normativa coniata ad al­tro fine. Il prospettato ripensamento dell’o­rientamento sin qui maggioritariamente ap­plicato impone di rimettere gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite».

Merita molta attenzione la recente sentenza della Cassazione Sezioni Unite del 10.05.2016 numero 9449 che di nuovo avvalla i concetti già esposti nel presente sito.

“In tema di condominio negli edifici, qualora l’ uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’ appartamento sottostante rispondono sia al propietario o l’ usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’ articolo 2051 C.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’ intero edificio, o di una parte di esso,  propria del lastrico (o della terrazza a livello), ancorchè di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’ Amministratore l’ adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, comma 1, numero 4 C.c.) e all’ assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, comma 1, n. 4 C.c.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria, della riferibilità del danno all’ uno o all’ altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’ art. 1126 C.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per 1/3 a carico del proprietario o usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti 2/3 a carico del condominio.”

Data l’importanza della sentenza suddetta, lo Studio ritiene fare chiarezza in via definitiva in merito alla partecipazione delle spese dei 2/3 in caso di ristrutturazione di una terrazza a livello di proprietà  esclusiva così come di un lastrico solare.

La sentenza a Sezioni unite del 10/05/2016 n° 9449, come del resto già avvenuto negli anni addietro, pone in evidenza l’obbligo di tutti i condomini di partecipare alla spesa in base all’articolo 1126. Le motivazioni vanno ricercate nella responsabilità dei condomini, qualora vi siano infiltrazioni dovute alla rottura della guaina impermeabilizzante e quindi alla mancata manutenzione, essendo in via definitiva il lastrico solare un tetto di copertura.

Si riporta la sentenza:

“Cassazione Sezioni unite 10 maggio2016 n. 9449 – sulla natura e sui criteri di ripartizione del danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare.

La corte di cassazione, a sezioni unite, con sentenza del 10 maggio 2016 n. 9449 chiarisce la natura della responsabilità e le relative conseguenze sulla ripartizione delle spese nella frequente ipotesi di infiltrazioni dal terrazzo all’appartamento sottostante.

Ad avviso dei Giudici, in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivano da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono:

– sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ.,

– sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorchè di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle spese di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.).

Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione, per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

La conseguenza di questa tesi è quella di rendere possibile l’applicazione dell’art. 1126 cod. civ., che ne mette un terzo a carico del proprietario o del titolare di uso esclusivo e i restanti due terzi a carico del condominio.

Pertanto, in assenza della prova della riconducibilità del danno alla condotta del proprietario (o, comunque, del titolare di diritto esclusivo) e tenuto conto che l’esecuzione delle opere di riparazione necessita della sua collaborazione e di quella del condominio, il criterio di riparto delle spese costituisce “un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto correlata all’uso e alla custodia della cosa nei termini delineati”

L’attrazione del danno da infiltrazione nell’ambito della responsabilità extracontrattuale produce effetti sulla imputazione della responsabilità e sui termini di prescrizione:

– risponde del danno, nelle proporzioni sopra descritte, chi era titolare del diritto di uso esclusivo al momento del danno e non invece il successivo acquirente dell’immobile;

– il danneggiato può agire anche singolarmente nei confronti del singolo condomino nei limiti della quota imputabile al condominio, essendo applicabile la disciplina sulla responsabilità solidale;

– la prescrizione sarà quinquennale.

Di seguito si riportano le motivazioni della sentenza.

“ – La Seconda Sezione civile di questa Corte, con la ordinanza interlocutoria n. 13526 del 2014, ha quindi ritenuto opportuno l’intervento delle Sezioni Unite, manifestando perplessità con riferimento alla posizione argomentativa espressa dalla sentenza del 1997, e sollecitando quindi un ripensamento sulla natura giuridica della responsabilità per danni provenienti dal lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva e conseguenti oneri risarcitori.

Il Collegio ha condiviso gli orientamenti critici della dottrina e della giurisprudenza  discordante e ha ritenuto condivisibile la tesi che sostiene la responsabilità ex articolo 2051 c.c., sottolineando, in particolare, l’indebita applicazione degli articoli 1123 e 1126 c.c., che vengono interpretati dalla sentenza del 1997, non più come norme che disciplinano la ripartizione delle spese interne, ma come fonti da cui scaturiscono le obbligazioni propter rem.

Nell’ordinanza interlocutoria vengono individuati i seguenti passaggi qualificanti dell’orientamento criticato delle S.U. Del 1997 : 1) l’esclusione, in via di principio, che la responsabilità per danni prodotti nell’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare per difetto di manutenzione si ricolleghi al disposto dell’articolo 2051 c.c.; 2) l’affermazione che “dall’articolo 1123 e dall’articolo 1126 c.c., discendono obbligazioni poste dalla legge a carico ed a favore dei condomini dell’edificio, da qualificare come obbligazioni propter rem di cui i partecipanti al condominio sono ad un tempo soggetti attivi e passivi”; 3) la deduzione da tali premesse che “le obbligazioni reali di conservazione riguarderebbero tutti i rapporti reali inerenti, con la conseguenza che la susseguente responsabilità per inadempimento concerne i danni arrecati ai beni costituenti il fabbricato”; 4) l’assimilazione delle “condizioni materiali di dissesto e di degrado del lastrico” come species dell’unico concetto tecnico “di difetto di manutenzione” e quale coincidente conseguenza “dell’inadempimento delle obbligazioni propter rem”; 5) la conclusione per cui la responsabilità e il risarcimento dei danni sono regolati secondo gli stessi criteri di imputazione e di ripartizione, cioè quelli prescritti dall’articolo 1126 c.c..

La suprema corte, infatti, con la pronuncia 3239 del 7 febbraio 2017 ha affrontato, ancora una volta tale ipotesi dannosa, collocandosi certamente nel solco del precedente intervento ma senza dimenticare di fare anche un passo in avanti nell’ulteriore specificazione interpretativa dell’articolo 1126 del codice civile.

Per cercare di avere un quadro il più sistematico possibile dei complessi principi affermati è opportuno ripercorrere in prima battuta quanto affermato dalle Sezioni Unite.

Vediamo in ordine i principi da seguire :

a) la responsabilità per l’eventuale danno causato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare esclusivo (o dalla terrazza a livello, sempre esclusiva) va ricondotta nell’ambito dell’illecito extracontrattuale;

b) in ogni caso, non si può ignorare la specificità di tale tipologia di copertura in quanto, da un lato, la sua superficie costituisce oggetto dell’uso esclusivodi chi abbia il relativo diritto e, dall’altro, la sua parte strutturale sottostante costituisce “cosa comune” perchè contribuisce ad assicurare la copertura dell’edificio;

c) diverse sono le posizioni del titolare dell’uso esclusivo sul lastrico solare e del condominio;

d) da una parte, il titolare di tale diritto è tenuto agli obblighi di custodia, ex articolo 2051 del Codice civile, in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso;

e) dall’altra parte, il condominio è tenuto (secondo gli articoli 1130, comma 1, n. 4, e 1135, comma 1, n. 4, del Codice Civile) a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio, e della relativa omissione risponde in base all’articolo 2043 del Codice Civile;

f) queste due responsabilità di cui ai punti d) ed e) possono concorrere fra loro;

g) in tal caso, il criterio di riparto per le spese di riparazione o di ricostruzione previsto dall’articolo 1126 del Codice Civile (un terzo/due terzi) costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all’uso ed alla custodia della cosa, valevole anche ai fini della ripartizione del danno eventualmente cagionato;

h) diversamente, nel caso in cui risulti che il titolare del diritto esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell’edificio per effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato il danno; ipotesi in cui il titolare del diritto va ritenuto l’unico responsabile.

Da tale impostazione, che ormai può dirsi definitiva, deriva che non possono più essere prese in considerazione le precedenti sentenze della cassazione che attribuivano la custodia del lastrico solare al condominio (25288/2015), ai condòmini (1674/2015), o addirittura all’amministratore (17983/2014) anche se tale area fosse esclusiva. In sostanza per le Sezioni unite del 2016 il “custode” è solo il titolare esclusivo, e non il condominio, il quale risponde, al massimo, per una sua condotta illecita (articolo 2043 del Codice Civile), qual’è certamente l’omissione di manutenzione.

La pronuncia della Cassazione 3239/2017, oltre a confermare questa impostazione, aggiunge un tassello importante per la valutazione del caso concreto: per poter attribuire la responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare occorre effettuare un’indagine – evidentemente a mezzo di perizia tecnica (e anche in base alle altre risultanze processuali) – sulle specifiche cause dell’evento e se tali cause, in particolare, sono ascrivibili a un concorso di responsabilità oppure a un fatto esclusivo del titolare del diritto di uso (come nell’ipotesi dei danni provocati dall’ostruzione alla griglia di scarico delle acque piovane su un lastrico solare di proprietà esclusiva, chiarita dalla Cassazione con la sentenza 26086/2005).

Lo Studio ritiene pure di evidenziare quanto affermato dalla sentenza della Cassazione N° 11484 del 10/05/2017 che a prima lettura sembra in contrasto con la sentenza della Cassazione a Sezioni unite di cui sopra.

La sentenza N° 9449 del 2016 – Cassazione a Sezioni Unite – è relativa al caso di risarcimento dei danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare ad uso esclusivo.

In tal caso, come correttamente indicato dalla sentenza delle Sezioni Unite, la responsabilità per i danni provocati è da addebitarsi a tutti i condomini, trattandosi del lastrico solare che funge da copertura, in questo caso parte comune a tutti; pertanto l’onere di riparazione e di risarcimento incombe a tutti i condomini indifferentemente.

Altro invece il caso analizzato dalla sentenza N° 11484/17 del 10/05/2017 sezione VI; tale sentenza si colloca nel solco della consolidata giurisprudenza relativa al criterio di ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria o straordinaria del lastrico di uso o di proprietà privata che funge da copertura a solo una parte del condominio. In tal caso si deve applicare il criterio di cui all’articolo 1126 c.c., non trattandosi di risarcimento danni o di responsabilità per danni da infiltrazioni.

In sostanza, se si verte in caso di responsabilità o omessa manutenzione che provoca danni, a risponderne è il proprietario del lastrico e tutto il condominio indifferentemente con l’applicazione dei criteri di ripartizione di cui all’articolo 1126.

Se invece si tratta di spesa relativa alla manutenzione del lastrico senza danni a terzi, ad essa concorrono solo il proprietario o usuario del medesimo ed i condomini che sono coperti dal lastrico stesso, secondo i criteri dell’articolo 1126.

Ulteriori chiarimenti definitivi Cassazione 7 febbraio 2017 n. 323

La Corte d’Appello, nel regolare la misura della contribuzione al rifacimento della terrazza

crollata, ha applicato il principio di cui all’art. 1126 cc e dunque ha posto a base della

propria decisione il fatto che le unità delle parti in lite facciano parte di un edificio condominiale: una tale ricostruzione in fatto non è oggetto di censura e pertanto la natura condominiale del fabbricato non è più in discussione.

Ciò posto, in materia di ripartizione delle spese di manutenzione di lastrici solari e terrazze a livello che provocano danni da infiltrazioni agli immobili sottostanti, le sezicmi unite hanno di recente_ affermato che in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 e.e., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle Qarti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4 c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità  va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 e.e., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (v. Sez. U, Sentenza n. 9449 del 10/05/2016 Rv. 639821). Il principio citato, affermato – come si è detto – in materia di riparto delle spese di riparazione per evitare danni da infiltrazioni negli appartamenti, vale logicamente anche nel caso di specie, in cui si discute pur sempre di danni da omessa manutenzione (ma anzi, forieri di ben più gravi conseguenze, rappresentate addirittura dal crollo della terrazza a livello).

PARERE DELLO STUDIO MONTI 

Lo Studio Monti con l’inserimento nel proprio sito delle seguenti precisazioni intende fare chiarezza in via definitiva circa i dubbi che da troppi anni mettono i condomini nella incertezza di pagare somme richieste per la riparazione di terrazze a livello o lastrico solare ad uso esclusivo. Come prima cosa occorre precisare che se la terrazza a livello fa da copertura deve essere equiparata a tutti gli effetti ad un tetto.

Pertanto qualora non vi siano diverse indicazioni dal titolo di acquisto o da documenti catastali, tutti i condomini debbono partecipare alla spesa in funzione a quanto disposto dall’articolo 1126 del codice civile.

Si precisa ancora che la responsabilità dei danni causati dalle infiltrazioni di acqua sono da porsi a carico dell’amministratore quale custode del bene unitamente al proprietario del bene stesso.

Come già pubblicato sul nostro sito occorre fare altra distinzione come segue:

la ristrutturazione della terrazza a livello avviene a causa di rotture della guaina impermeabilizzante provocando pertanto infiltrazioni nella proprietà sottostante oppure la ristrutturazione della terrazza a livello potrebbe avvenire per un problema diverso, estetica, oppure ancora per la semplice volontà del proprietario della terrazza a livello; in questo caso non vi sono danni alla proprietà sottostante.

Nel primo caso il riparto della spesa dovrà avvenire sempre in funzione dell’articolo 1126 del codice civile e cioè un terzo a carico del proprietario della terrazza e i due terzi a carico dei restanti condomini, con la esclusione del proprietario della terrazza a livello o del lastrico solare.

Nel secondo caso il riparto della spesa che si andrà a sostenere dovrà porsi a carico sempre per un terzo al proprietario del bene e per i due terzi a carico soltanto dei proprietari posti nella verticalità della terrazza di cui trattasi sempre con la esclusione del proprietario della terrazza a livello o del lastrico solare perché in questo caso non vi è stata alcuna responsabilità del condominio o dell’amministratore.

Fatte le suddette precisazioni Si porta a conoscenza che lo studio da anni ha inserito tutte le sentenze della cassazione a sezioni unite che affermano quanto sopra chiarito.

All’uopo si trascrive quanto indicato dall’ultima sentenza della cassazione a sezioni unite numero 9449 del 2016, di cui si ritiene opportuno inserire nel presente sito la parte principale della sentenza stessa,come di seguito trascritto:

4.5. – Deve quindi affermarsi il seguente principio di diritto: «in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alfa conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno alluno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio»

Si informa ancora che per rendere più completa la ricerca per i condomini e qualsiasi altro cliente che voglia consultare il nostro sito lo studio ha inserito nel sito stesso la sentenza di cui sopra integralmente.

Precisazioni dello Studio Monti circa le spese da ripartire in base all’articolo 1126
Salvo che il regolamento contrattuale o il rogito di acquisto non dicano diversamente, le spese che sono da ripartire in base all’articolo 1126 riguardano la rimozione della pavimentazione della vecchia guaina — il livellamento da farsi alla terrazza — il rifacimento degli scarichi nonché tutte quelle riparazioni da farsi ai verticali, compreso il muro del battiscopa. -Nel corso della ristrutturazione o dopo, potrebbero verificarsi delle contestazioni fra il condominio e l’impresa esecutrice o con la Direzione Lavori, con conseguente causa civile. Le spese legali di periti ed altre di merito, dovranno essere avallate dall’assemblea con l’approvazione del relativo riparto. Dette spese saranno sostenute dai condomini interessati o dall’intero condominio trattandosi di una copertura in base ai millesimi di proprietà dei singoli condomini. Sempre che non vi sia una suddivisione diversa indicata in tutti i rogiti o nel regolamento contrattuale.

Grazie per l’attenzione studio Monti Srl.