faq – domande frequenti

Il comproprietario

Si è visto che il sesto comma dell’art.1136 c.c. dispone che l’assemblea non può deliberare se non consta che siano stati regolarmente convocati tutti gli aventi diritto. Il che porta a fortemente ritenere, in primo luogo, che se una unità immobiliare appartiene in proprietà pro indivisa a più persone l’invito va fatto a tutti i comproprietari e non a uno solo. Quanto alla partecipazione in assemblea, normalmente accade che i comproprietari si accordino prima su chi, tra loro, dovrà personalmente presenziare alla riunione per esprimere il voto in nome e per conto di tutti gli altri. È frequente il caso della cointestazione del bene tra marito e moglie conviventi, talché addirittura può presumersi che l’avviso di convocazione inviato solo all’uno sia comunque portato a conoscenza anche dell’altro: all’assemblea partecipa indifferentemente uno dei coniugi oppure entrambi e uno dei due manifesta il proprio voto vincolante anche per l’altro coniuge. Può invece accadere che l’unità immobiliare resti cointestata ai coniugi non conviventi in quanto separati o divorziati e che entrambi, pur con interessi confliggenti, si presentino contemporaneamente in assemblea, senza aver preventivamente deciso che dovrà esprimere il voto. Già il vecchio testo della norma in esame forniva la soluzione al problema, nel senso che stabiliva che qualora l’immobile fosse in comproprietà tra più persone, il diritto di voto spettava a un solo rappresentante designato da loro stessi ovvero, in caso di disaccordo, scelto per sorteggio dal presidente dell’assemblea. Tale principio è stato sostanzialmente recepito anche la Legislatore della riforma, con la particolare variante però in ordine alla nomina di colui che deve rappresentare la comunione in assemblea ed esprimere il voto per conto della comunione stessa.

Va ricordato che l’art. 67 co. 2 disp. attuaz. C.c. prevede che “Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice”. La ratio della norma di cui al cit. art. 67 co. 2 è quella di evitare che gli eventuali conflitti interni fra comunisti siano portati all’interno dell’assemblea di Condominio: la posizione dei comunisti deve essere unitaria di fronte agli altri condomini. Inoltre, l’esistenza di un rappresentante unico parifica il caso di proprietà comune a più soggetti ai casi di proprietà esclusiva ai fini della partecipazione “per testa” alle riunioni, facendo sì che in rappresentanza di ciascuna proprietà vi sia soltanto una “voce” in assemblea, in modo da rendere più equilibrato il dibattito. Gli eventuali contrasti fra comproprietari sull’assemblea condominiale vanno risolti all’interno del gruppo di modo che la volontà del rappresentante valga, quale espressione irretrattabile della volontà comune, cioè, sia per i proprietari dissenzienti della minoranza, e sia peri rimanenti condomini.

Costituisce, inoltre, principio da tempo acquisito in giurisprudenza (sul quale cfr., da ultima, Cass. 845/2020) che tra i comproprietari esista un reciproco rapporto di rappresentanza, in virtù del quale ciascuno di essi è legittimato a compiere atti di ordinaria amministrazione, ivi compresa la partecipazione all’assemblea, esperibili senza necessità di specifica delega (Cass. 2782/1963 e 1202/1964).Ne deriva che le questioni interne alla comunione restano interne e non possono ripercuotersi sul condominio che non potrebbe tenere in alcun conto un eventuale dissidio tra comproprietari e, quindi, le varie posizioni di ciascuno di essi. (Trib. di Roma Sentenza, 26 ottobre 2021, n. 16749).

Altro principio fondamentale in materia, infatti, ribadito da Cass. Sez. 2 19-10-2010, è quello stabilito dall’art. 1105 cod. civ., applicabile al condominio in virtù del rinvio contenuto nell’art. 1139 cod. civ., e che vuole che i partecipanti siano previamente informati dell’oggetto della deliberazione e quindi, ai fini della validità dell’ordine del giorno, lo stesso debba indicare, sia pure in modo non analitico, tutti gli argomenti da trattare, cosi da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l’importanza e di potere ponderatamente valutare l’atteggiamento da tenere (Cass. N. 27772/2023).

Molto importante, accertarsi che tutti i comproprietari siano stati invitati all’Assemblea perché tutti debbono conoscere gli argomenti posti all’ordine del giorno.