Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti
Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale, disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti
I comproprietari
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Quando l’unità immobiliare appartiene in comunione indivisa a più persone, tutti i comproprietari devono essere preventivamente informati della convocazione, anche se poi solo uno di loro può partecipare all’assemblea con diritto di voto vincolante anche per gli altri. Parimenti dicasi nel caso in cui la proprietà dell’immobile faccia capo a una società di persone, fermo però il principio che la convocazione deve essere inviata presso la sede legale.
Il fatto che anche il nuovo art. 67 disp. att. c.c. preveda, come meglio si vedrà, il diritto dei comproprietari ad avere un solo rappresentante in assemblea, non significa che sia sufficiente, ai fini della validità della costituzione dell’assemblea stessa, la convocazione di uno solo di loro. Risulta anzi il contrario, cioè che a tutti deve essere inviato l’avviso di convocazione affinché sia loro consentito di individuare poi colui che, in loro rappresentanza, parteciperà alla formale riunione di condomini.
La prova della valida convocazione può essere fornita con ogni mezzo, anche attraverso la presunzione che l’avviso inviato a uno, questi ne abbia data notizia all’altro: è il tipico caso della comproprietà tra coniugi conviventi, salvo sia stato reso noto all’amministratore dell’intervenuta loro separazione.
A tale fine, affinché uno dei comproprietari pro indiviso di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all’assemblea condominiale, nonché validamente rappresentato nella medesima da altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato – nella ricorrenza di circostanze presuntive affidate alla valutazione del giudice del merito – che, dato l’avviso a uno dei comproprietari, quest’ultimo abbia reso edotti gli altri della convocazione. In particolare, l’esigenza che tutti i comproprietari siano preventivamente informati della convocazione dell’assemblea condominiale può ritenersi soddisfatta quando risulti che in qualunque modo i detti comproprietari ne abbiano avuto notizia. Tale prova deve essere fornita dal condominio secondo il principio dettato dall’art. 2697 c.c. per cui chi vuole fare valere un diritto deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento.
I comproprietari hanno dunque il diritto di partecipare all’assemblea con un solo rappresentante, che in tale sua veste esprime il voto vincolante anche per tutti gli altri. Tale rappresentante, secondo il nuovo disposto del terzo comma dell’art. 66 disp. att. c.c., può essere anche un estraneo alla comunione ed è nominato dalla maggioranza dei comproprietari, secondo quanto previsto dall’art. 1106 c.c. Si vedrà in seguito come l’infelice richiamo operato dal nuovo art. 66 disp. att. c.c. all’art. 1106 c.c. imponga comunque il ricorso all’autorità giudiziaria per decidere a chi spetta il diritto di voto nel caso in cui i comproprietari dell’unità in condominio siano solo due in disaccordo tra di loro: ciò in quanto, diversamente da quanto prima accadeva, non è più data possibilità al presidente dell’assemblea di sorteggiare il rappresentante della comunione del bene.
Ai fini del voto, il rappresentante è portatore di una “testa” che vale i millesimi relativi all’intera comproprietà: chi partecipa rappresenta, per designazione o per nomina giudiziaria, anche gli altri comproprietari, senza che costoro gli conferiscano specifica delega.
