Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’Esperto risponde
Lo Studio Monti – Centro Gestione Stabili, esperto in disciplina condominiale, risponde alle vostre domande. Il servizio è gratuito. Prima di sottoporre un quesito, consultare l’archivio delle FAQ – domande frequenti o eseguire una ricerca fra le domande già poste in questa pagina, attraverso la funzione ricerca (in alto, a destra). Per porre una nuova domanda è necessario compilare il modulo.
Domande e Risposte dell'Esperto
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2021-04-15 | Controversia amministratore di condominio e boxNell'ambito del complesso condominiale costituito da 4 edifici in orizzontale con proprietà comuni(cortili/giardini) sono stati realizzati 41 box di cui 4+4 sotto le unità abitative altri 37 dislocati sotto i cortili di 2 edifici e con unico e indipendente accesso dalla via privata. Date le esigenze operative di amministr. è stato istituito il "CONDOMINIO BOX" indipendente Ciò premesso il mio box (uno dei 4) e stato acquistato nel 1974 adeguandomi alle norme e al regolamento e contribuendo a tutte le spese sino al 2011, anno in cui l'Ammin. del Condominio residenz. ha rivendicato l"appartenenza provvedendo senza alcuna ratifica assembleare ad accorpare i 4 box con modifica della tabella m.le ... Oggi con sorpresa ricevo una stravagante richiesta di somme anti-2010 quantificate con semplice operazione di stima. Gradirei tanto avere un V/s parere prima di possibili sviluppi legali. Ringrazio molto
Pur non ravvisando con esattezza le varie pertinenze, ritengo che la richiesta di un contributo non sia dovuto qualora Ella non abbia avuto per il passato delle comunicazioni in tal senso con raccomandata A.R.
Distinti saluti
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2021-04-15 | Millesimi scale e ascensoreIn questo condominio non esiste regolamento. Le spese relative alle parti comuni dell’edificio vengono divise in base alla tabella dei millesimi generali, redatta all’epoca di costruzione, anni sessanta, mentre quelle relative alle scale e all’ascensore vengono divise in base a due distinte tabelle, di cui, quella scale è conforme all’art. 1124 cod. civ., sia nel testo precedente che in quello attuale, modificato dalla legge n. 220/2012; non altrettanto quella dell’ascensore, che penalizza inspiegabilmente noi proprietari delle unità immobiliari poste ai piani più bassi. Dato che la legge n. 220/2012 ha parificato gli ascensori alle scale con decorrenza dal giugno 2013, non si deve adeguare la tabella ascensore, ora contraria alla legge, a quella relativa alle scale, redatta conformemente alla legge stessa? Per farlo, può provvedere autonomamente l’Amministratore, dividendo le spese nel consuntivo annuale, in esecuzione delle nuove disposizioni di legge, oppure occorre una deliberazione dell’Assemblea, e in quest’ultima ipotesi, se l’Assemblea decide a maggioranza di mantenere invariata la tabella ascensore, quali rimedi possiamo adottare, avendo già dato voto negativo agli ultimi due consuntivi annuali? Ringrazio e saluto cordialmente.
La realtà è un po’ diversa. Le spese sostenute per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ ascensore vanno suddivise in base all’ art. 112 del Cc, ovvero metà per latezza e metà per valore. Mentre le spese per la pulizia scale andrebbero divise in base all’ articolo 1123 del Cc, anche se è abitudine in molti stabili applicare il principio sancito dall’ art 1124. Si precisa che l’ articolo 1124 è molto chiaro e parla di “manutenzion e ricostruzione delle scale” che non vuol dire pulizia. L’ Amministratore è tenuto, una volta venuto a conoscenza che la tabella dell’ ascensore non rispecchia i dettami dell’ art. 1124, a provvedere in via autonoma. Con distinti saluti.
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2021-04-15 | Agibilità condominio 6 unità abitativeSalve, vorrei un chiarimento condominio di 6 unità abitative si è richiesto agibilità ma succede che un condomino per ripicca non vuole firmare in comune può farlo? O dobbiamo chiamare un avvocato?
Occorre indire un’assemblea e la maggioranza decide.
Monti Rag Fausto
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2021-04-15 | Messa in sicurezza sottobalcone area boxSiamo un condominio di 11 appartamenti.Al piano terra vi sono 3 appartamenti, sullo stesso piano si trova anche l'ingresso dello stabile con scale di accesso agli appartamenti. Al di sotto di questo piano si trova il garage censito con parte comune e esclusive, ove ognuno ha il posto auto e cantinola come da atto notarile. Nell'area di proprietà del posto auto e cantinola, di 7 proprietari, le travi del soffitto che sorreggono i balconi di due appartamenti sovrastanti sono curvate, quindi hanno bisogno di rinforzo. La parte anteriore dei balconi poggia su alcuni blocchi di pietra posti sul muro perimetrale ove vi sono i finestroni per l'aria e luce. L'amministratore dice che dobbiamo partecipare tutti alla spesa di rinforzo dei balconi per il solo fatto che il solaio serve da copertura all'area garages, mentre qualcuno dice che solo i proprietari dei posto auto e cantinola sottostanti debbano partecipare coi proprietari sovrastanti, qualcun'altro invece dice che sono solo i proprietari dei balconi devono acollarsi la spesa per il rinforzo delle travi del proprio balcone. Darebbe un consiglio in merito. Grazie mille
Sono spiacente non poter essere di aiuto. Avrei bisogno almeno di una serie di foto per capire il significato dei travi e dei rinforzi. Se siamo in un garages come possono esservi dei balconi? In attesa, porgo distinti saluti.
Monti Rag Fausto -
2021-04-15 | Separazione condominialeBuongiorno. Sono proprietario di una villetta a schiera, di un complesso di tre villette e una palazzina di otto appartamenti, condominio orizzontale. Le villette sono indipendenti dalla palazzina , in quanto hanno ingresso indipendente e niente altro in comune, tranne che ogni villetta ha un terrazzo di proprietà sotto il quale vi sono tre box auto , di cui uno appartenente alla villetta e gli altri due appartenenti alla palazzina. Possiamo noi delle villette formare u n proprio condominio staccandoci dalla palazzina. Grazie anticipatamente.
Sicuramente è possibile in distacco, ma sicuramente occorrerà disporre un frazionamento dei millesimi.
Monti Rag Fausto
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2021-04-15 | Suddivisione spese boxSiamo un condominio di circa 80 famiglie, dovremmo rifare la soletta dei box sotterranei in quanto ci sono delle infiltrazioni di acqua. Vorrei sapere se la suddivisione delle spese avviene in base ai millesimi di proprietà di tutti i condomini. Per cortesia mi può aiutare. Grazie mille.
La domanda non è esatta:
- per soletta si intende la sostituzione totale del solaio
- forse dovrete fare solo l’ impermeabilizzazione
A questo punto occorre sapere se la parte superiore è giardino o pavimentata. Se è privata o condominiale.
Monti Rag Fausto
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2021-04-15 | Blatte in casaGentilissimi, sono una condomina di un appartamento gestito dal vostro studio. Purtroppo da qualche mese, pur tenendo la casa sempre in ordine e pulita, le blatte stanno infestando la cucina e il bagno. Come bisogna comportarsi? È possibile richiedere una disinfestazione che coinvolga tutto il condominio o dobbiamo pensarci in autonomia? Resto in attesa di risposta e porgo cordiali saluti.
Se si tratta di scarafaggi occorre fare un trattamento alla fognatura. Se si tratta invece di blatte tipo germanica, rossiccia che si muove anche di notte, occorre fare un trattamento in ogni singola unità immobiliare.
Distinti saluti
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2021-04-15 | Quota amministratoreSalve, il propeietario di un negozio esterno al fabbricato non vuole pagare la quota amministratore perchè il condominio è formato solo da 6 condomini e non vi è l'obbligo, ma 5 su 6 di loro hanno espresso la volontà di costituirlo. Ha ragione o torto? Grazie!
Ha torto perché la maggioranza dei condomini decide.
Distinti saluti
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2021-04-15 | Spese di riparazione del cancello condominialeAbito in un edificio con cinque unità abitative. All'epoca della costruzione, risalente a circa 20 anni addietro,l'impresa istallò un cancello elettrico che consente ai proprietari degli appartamenti di entrare con le autovetture di proprietà nel piazzale-cortile antistante l'edificio di proprietà comune. Da circa 14 anni ho acquistato uno degli appartamenti già abitato da una famiglia, che è a mia disposizione ma non è abitato. Alcuni mesi orsono abbiamo dovuto cambiare la serratura del cancelletto pedonale e il motore del cancello elettrico. Così stanti le cose io sarei dell'idea di dividere la spesa tra le quattro famiglie che usano il cancello e non in base ai millesimi o al numero degli appartamenti e ciò nella considerazione che il mio secondo appartamento non è abitato. Del resto una divisione differente, anche sotto il profilo morale non mi sembra corretta, dal momento che se fra qualche giorno il motore dovesse andare un altra in avaria, mi troverei a dover pagare un'altra volta ed il ché mi sembra irragionevole. Nel restare in attesa di cortese risposta, porgo cordiali saluti
Purtroppo quando si parla di spesa condominiale ci si riferisce a una spesa potenziale e pertanto è molto difficile valutare se una persona usa o non usa il cancello e quante volte. Ciò che vale sono i millesimi delle proprietà.
Distinti saluti
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2021-04-15 | Lavello cucina senza colonna montanteBuonasera, ho un problema con lo scarico del lavello in cucina, quando è stato fabbricato il palazzo, ca 35 anni fa, hanno omesso di realizzare la colonna montante della cucina, quindi lo scarico del mio lavello attraversa il pavimento del condominio adiacente per sfociare in una colonna montante che dista almeno 4mt, inutile dire che tale tubo di scarico non permette il deflusso corretto delle acque, impedendoci di utilizzare il lavello della cucina. Questa storia va avanti da tempo e adesso vorremmo risolverla. L'unico sistema per far scaricare il lavello altrove è utilizzare un trituratore tipo Sanitrit, pompare le acque sul terrazzo(siamo all'ultimo piano) e farle defluire lungo il parapetto, per caduta, nella colonna montante più vicina. Tenendo conto che, il lavoro verrà fatto a regola d'arte senza compromettere l'utilizzo del terrazzo condominiale, i tubi verranno intallati a vista in modo da non causare eventuali infiltrazioni e non verrà intaccato il prospetto, i condomini possono proibirmi di effettuare il lavoro, costringendomi a utilizzare l'unico lavello che ho in modo parziale? Il lavoro che effettuerò a mie spese mi permette di eliminare la servitù con il condominio adiacente. Grazie e cordiali saluti.
Quello che Ella mi scrive è un Suo diritto eseguirlo.
distinti saluti
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2021-04-15 | Conta calorieA settembre ho acquistato un appartamento in montagna. Pochi giorni dopo l'amministratore mi manda un preventivo per l'installazione dei conta calorie da fare entro il 31/12/16. Nella riunione condominiale di giugno i condomini avevano autorizzato l'amministratore a fare le richieste dei preventivi. La spesa non è stata ancora deliberata e so bene che per i lavori straordinari fa testo la delibera condominiale ma la Legge obbligava da tempo i condomini a montare i conta calorie e quindi, penso, che il precedente proprietario era già da tempo obbligato a fare il lavoro anche se il termine ultimo è il 31/12/2016. In pratica ho acquistato un appartamento non a norma di Legge. Chi deve pagare? Grazie e cordiali saluti.
Ha valore la data della delibera. Lei ha comprato un appartamento a norma di legge fino al 31.12.2016
Distinti saluti
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2021-04-15 | Conta calorie seconde caseBuongiorno, per cortesia è obbligatorie, per tutti i condomini, installare i nuovi conta calorie e le valvole termostatiche sulle seconde case dove su 8 appartamenti solo uno è abitato da residenti?
Se gli apaprtamenti durante il periodo invernale non sono usati, è evidente che chiudano ogni singolo radiatore – con piombature – Ella ha il diritto di pagare solo il 30% del consumo. Rimane tuttavia l’ obbligo di eseguire le opere comuni che sono obbligatorie per tutti. Distinti saluti.
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2021-04-15 | Millesimo cortile comuneBuonasera,volevo sapere se era corretto che se un cortile comune ,dove tutte e quattro le abitazioni ne usufruiscono per uscire e entrare,io che sotto ho la cantina,devo avere una quota millesimale più alta e di quanto? Grazie
Mi risulta molto difficile dare una risposta non conoscendo i millesimi di tutti. Di solito le cantine non sono millesimte
Distinti saluti
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2021-04-15 | Ripartizione costi spese fognarieSalve volevo avere un'ulteriore conferma in merito alla nullità di una delibera assembleare a mio sfavore. Nel mio condominio sono stati fatti dei lavori per la riparazione di una linea fognaria. Codesta linea serve 27 appartamenti e altri 5 appartamenti usufruiscono di una linea fognaria differente. Ho constatato io stesso con il tecnico che lo scarico del mio appartamento si riversa in una diversa linea fognaria che non ha subito lavori di riparazione. In sede di assemblea i condomini che dovevano pagare per i lavori della loro linea fognaria hanno votato a maggioranza prevista in seconda convocazione e a maggioranza prevista anche dal regolamento condominiale la modifica del regolamento al punto spese per la fognatura per far pagare anche ai condomini estranei a quella linea fognaria le spese di riparazione. La delibera può considerarsi nulla visti gli articoli del codice civile che specificano che le spese vanno ripartite per chi usufruisce di quel bene comune? Grazie anticipatamente per la vostra disponibilità.
L’assemblea è da considerarsi annullabile entro 30 giorni. Tuttavia se Ella ha la certezza che la Sua fognatura scarichi in altra parte può sempre chiedere la modifica del riparto.
Distinti saluti
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2021-04-15 | CondominioBuonasera, sono proprietario di una villetta facente parte di un gruppo di 3 villette (palazzina A), confinanti con una palazzina da 8 appartamenti (palazzina B) . I due corpi hanno accesso separati e in comune solo pozzo dell'acqua (contatori singoli) . Il terrazzo di ogni villetta (palazzina A) fa da copertura a 2 garage della palazzina B. Alcuni anni fa sono state rifatte le tabelle millesimali e nonostante il nostro dissenso sono andati in vigore, in base alle nuove tabelle millesimali , sono stati attribuiti 1000 millesimi alle 3 villette ed altri 1000 millesimi alla palazzine B di otto appartamenti , ne consegue che l'importo della rata della polizza assicurativa annuale risulta più del doppio rispetto a un appartamento della palazzina è giusta questa suddivisione? inoltre posso chiedere il distacco del corpo villette (A) dal corpo appartamenti (B) ed essere indipendenti con proprie tabelle millesimali e volendo proprio amministratore, grazie.
Se ho ben capito ogni palazzina ha i suoi propri millesimi o meglio 1000,00 a tre palazzine e 1000,00 alla B. Da una prima verifica mi sembra un caos. Se tutte le palazzine hanno una copertura assicurativa unica con una sola polizza, il costo va diviso in base ad una tabella unica. Se non c è si usano i mq di ogni palazzina.
Distinti saluti
Studio Monti - Centro Gestione Stabili offre supporto per:
