Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’Esperto risponde
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Domande e Risposte dell'Esperto
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2022-02-18 | Ripartizioni speseGentilissimo, come vengono ripartite le spese di rifacimento di un terrazzo ad uso esclusivo, ma dove una parte di esso non ricopre l'appartamento sottostante, ma solo il balcone? Grazie
segue la normativa delle terrazze a livello
1/3 a carico della proprietà 2/3 a carico dei restanti condomini tutti
saluti
Studio Monti
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2022-02-18 | Convocazione assemblea validaSalve, ho ricevuto un paio di mesi fa la convocazione all'assemblea ordinaria annuale attraverso la pec. Ma all'oggetto c'era scritto "tabelle millesimali" e siccome le avevo chieste dato che ho da poco acquistato questo appartamento, non ho trovato urgente aprire la mail. Dopo la ricezione del verbale, sono andato a guardare nella posta perché non sapevo ci fosse stata l'assemblea. Nel testo della mail delle tabelle millesimali in realtà c'era la convocazione. Mi posso appellare o comunque ciò che è avvenuto è regolare e sono in torto x nn aver letto la pec subito? Grazie per la cortese risposta e cordiali saluti. Marco
ritengo che tutta l’operazione sia regolare avendo ricevuto la corrispondenza a mezzo pec
saluti
Studio Monti
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2022-01-31 | Trasformazione diritto superficie in diritto ptoprietaSalve, secondo voi, è possibile oggi 20 gennaio 2022, con le disposizioni di legge vigenti, determinare il costo dovuto al comune inerente la richiesta di trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà o necessita di un regolamento (nuovo) che determini criteri nuovi di calcolo? (vedi l'articolo 22 bis del Decreto -legge 77/2021, convertito con modificazioni dalla legge 108 del 2021). Grazie anticipato e buon lavoro . Carlo Rovigo
non è possibile rispondere occorre esaminare i rogiti di acquisto
saluti
Studio Monti
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2022-01-31 | Sostituzione portone condominialeBuonasera, avrei una domanda da porre: quali sono le maggioranze necessarie in prima e seconda convocazione assemblea per deliberare la sostituzione del portone condominiale con uno di differente materiale ( si vuole sostituire un portone in ferro regolarmente funzionante con altro in legno)? Molte grazie Mauro Gironi
500 millesimi
saluti
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2022-01-31 | FotovoltaicoBuongiorno, ho letto il suo articolo "Impianto fotovoltaico privato: se gli spazi comuni non bastano, si decide in base ai millesimi di proprietà", molto interessante. Mi pare di capire che l'utilizzo del tetto debba essere garantito secondo i millesimi di proprietà. Quindi se i miei millesimi corrispondessero a 50m di lastrico solare, potrei installare 50 mq di pannelli, corretto ? Ma per l'esposizione come ci si regola. E' chiaro che le falde non sono uguali, una rende di più dell'altra se esposta meglio. Come ci si regola in questo caso ? Grazie Aldo Gavioli
certamente i millesimi hanno la loro prevalenza ma non tutte le falde sono adatte
saluti
Studio Monti
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2022-01-31 | impianto centralizzato – distacco costi imputabiliVi ringrazio per il vostro sito molto utile per chi non è del settore. Purtroppo da un po di tempo ho una domanda con pareri pareri molto discordanti e vorrei un chiarimento. Vivo in un condominio con impianto di acqua calda centralizzato e riscaldamento centralizzato, per tale impianto ci sono i seguenti costi: manuntezione ordinaria (rientra nel prospetto rate condominiali), manutenzione straordinaria, consumi involontari, consumi volontari. Nel caso che io mi volessi distaccare dall'impianto centralizzato quali costi sono imputabili a seguito del distacco ?
solamente i costi involontari
saluti
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2022-01-12 | Tempistiche per adeguamentoBuongiorno. Vivo in un condominio minimo (3 U.I.) con amministratore. Lo stesso, senza preavviso ci ha comunicato che fra pochi giorni verrà un ispettore per la verifica dell'impianto comune (scale, cancelli ecc.). Ho chiesto che si potesse spostare l'appuntamento perché l'impianto, pur avendo massa a terra e differenziale, non ha attestato di conformità e disegni tecnici. Ovviamente l'amministratore ha risposto picche! Per cui vorrei chiedere prima di tutto se è obbligatorio fare questa verifica e quanto tempo lascerebbe l'ispettore per l'adeguamento, visti che il nostro elettricista di fiducia è impegnato almeno fino a metà febbraio. Grazie, cordiali saluti.
verificare l’impianto di terra è un bene ma indispensabile e nemmeno prescritto
spostare gli appuntamento con gli enti verificatori è difficilmente possibile
comunque vengono dati periodi molto lunghi per la sistemazione delle prescrizioni
con distinti saluti
Studio Monti
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2022-01-12 | addebito spese per email lettera rispetto regolamento.Buongiorno,chiedo la cortesia di sapere se è legittimo l'addebito in spese personali di una lettera inviatami per email di rispetto regolamento condominiale di 36 euro dall'Amministratore. Nel contempo si chiede sul come interagire sul continuo accusare di gettare cose dal terrazzo quando il fatto non sussiste, è da 25 anni che siamo vittime di tali accuse e dispetti vari per ultimo le carte dei crecher trovate in cassetta postale al ritorno dalle ferie. Dobbiamo interagire per vie legali? Ringraziando porgo distinti saluti.
le consiglio di farsi aiutare da un legale
ma sopratutto di capire chi è il colpevole se non lei – magari le proprietà sopra o sotto la sua unità-
con distinti saluti
Studio Monti
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2022-01-12 | Info ripartizione spese installazione ex novo ascensoreSalve volevo porre un quesito circa la ripartizione ex novo di un montacarichi/ascensore avendo diversi dubbi. Lo stabile è composto da piano terra primo e secondo piano,inoltre all'esterno del portone ci sono altri due immobili che hanno in comune con noi il cortile d'ingresso, contatori luci e cassoni all'interno del nostro stabile. Il problema però nasce perché il proprietario del piano terra è proprietario anche del secondo piano ma non intende ripartire spesa anche per il suo appartamento al piano terra. I dubbi quindi sono 1in primis le spese di installazione come vanno divise?in base ai soli millesimi o anche per altezze? 2 il proprietario del piano terra essendo anche proprietario del secondo piano e quindi utilizzando l'ascensore può esemtarsi di pagare la quota per il suo appartamento al piano terra?se si come se no come va ripartita la spesa per i suoi due appartamenti? 3. Se il proprietario del piano terra venisse esentato dalle spese di installazione per il solo appartamento al piano terra può però pagare le spese di manutenzione per quell'appartamento o no?se si in che quota deve pagare? 4. I due appartamenti che si trovano fuori dallo stabile avendo però in comune con noi I cassoni e i contatori che si trovano all'ultimo piano devono rientrare tra le spese di installazione e manutenzione o no?e se si in che quote? Mi potreste dare una risposta a breve data l'immediatezza dei lavori?Grazie mille cordialità
1 in primis le spese di installazione come vanno divise?in base ai soli millesimi o anche per altezze?
le spese vanno a carico solo di chi partecipa all’installazione dell’ascensore
2 il proprietario del piano terra essendo anche proprietario del secondo piano e quindi utilizzando l’ascensore può asentarsi di pagare la quota per il suo appartamento al piano terra?se si come se no come va ripartita la spesa per i suoi due appartamenti?
si
3. Se il proprietario del piano terra venisse esentato dalle spese di installazione per il solo appartamento al piano terra può però pagare le spese di manutenzione per quell’appartamento o no?se si in che quota deve pagare?
si
4. I due appartamenti che si trovano fuori dallo stabile avendo però in comune con noi I cassoni e i contatori che si trovano all’ultimo piano devono rientrare tra le spese di installazione e manutenzione o no?e se si in che quote?SOLO CHE VUOLE PUÒ’ PARTECIPARE NESSUNO è OBBLIGATO A PARTECIPARE ALL’INSTALLAZIONE DELL’ASCENSORE
con distinti saluti
studio Monti
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2022-01-12 | Modifica millesimi scale e millesimi tettoSalve nel nostro condominio non ancora formato perché la cooperativa edilizia è ancora proprietaria di tre appartamenti già va assegnati, la cooperativa stessa propone il cambio di millesimi scale e millesimi tetto. In tutti i casi è sufficiente la maggioranza dei millesimi o in quali casi occorre l'unanimità? Grazie mille
la proposta mi sembra molto strana vi sono delle norme di legge che vano rispettate
la manutenzione e ristrutturazione delle scale va suddivisa in base all’art.1124 cc e cioè 50% per altezza e 505 per volume
se il tetto è comune a tutti salvo che diversamente dicano i rogiti di acquisto
con distinti saluti
Studio Monti
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2022-01-12 | Riparto spese ascensore.Nel condominio esiste la sola tabella generale di origine contrattuale pervenuta dal costruttore e recepita dai primi acquirenti. Nel regolamento, scritto peraltro malissimo, nella elencazione dei vari capitoli di spesa vi è nella sua stesura, di volta in volta, un generico richiamo a ripartire i vari capitoli di spesa in base alla tabella generale senza che vi sia mai menzionato alcun riferimento ad un riparto in deroga ai principi generali previsti dalla legge o in diversa convenzione e senza che sia stata redatta e allegata alcuna sottotabella o tabella derivata. Io abito al piano zero rispetto all'ascensore ed alle scale. Il condominio per volontà dominante dei proprietari dei piani alti costituiti puntualmente in maggioranza, in accordo con l'amministratore che considera pattizia la tabella generale, ripartisce tutte le spese, ma proprio tutte, ivi comprese quelle di ascensore e scale in base ai soli millesimi generali ignorando anche il principio del 50% in base ai millesimi e del 50% in base al piano di appartenenza rispetto alle scale ed all'ascensore. Ogni mia richiesta di redigere le tabelle viene elusa in quanto messa in coda all'O.d.G. vanno via e fanno mancare numero legale. Ora vogliono rifare tutta l'ascensore fruendo anche dei finanziamenti statali utilizzando sempre lì stesso criterio di riparto. Richiedere al tribunale da rifazione delle tabelle (nel palazzo ci sono state anche importanti aumenti di cubature) mi costerebbe l'anticipo di grosse somme che ho difficoltà ad qnticipare. Secondo voi posso impugnare i piani di riparto? O come mi conviene comportarmi. È normale tutto ciò? Ringrazio fin da ora per l'attenzione che porrete su questo mio lungo quesito.
sicuramente va rispettata la tabella generale se è contrattuale.
le spese ascensore vanno ripartite in base all’art. 1124 cc
la ristrutturazione dell’ascensore già in essere va divisa sempre in base all’art. 1124 cc
sinceramente può impugnare la tipologia del riparto
con distinti saluti
Studio Monti
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2022-01-12 | Pulizia scale e soffitteLa Cassazione con diverse pronunce osserva che la ripartizione delle spese per la pulizia delle scale avvenga solo in ragione del piano dei condomini e non in ragione dei millesimi di proprietà. In questo caso siccome io abito al piano terra ma ho una soffitta, come devo contribuire alla pulizia e illuminazione delle scale?
non sono d’accordo
la pulizia delle scale non viene equiparata alla manutenzione e ricostruzione (art.1124 cc) trattandosi di gestione ordinaria
pertanto vanno applicati i millesimi di proprietà limitatamente ai condomini che hanno il diritto di entrare nel vano scale
con distinti saluti
Studio Monti
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2022-01-12 | Antenna centralizzata e antenna propriaBuonasera, vorrei chiedere se il condomino con antenna propria, staccato dall'antenna centralizzata, è esonerato da qualsiasi contributo nelle spese per l'impianto centralizzato, tipo sostituzione dell'antenna? Grazie
qualora l’antenna centralizzata sia stata messa in opera e pagata da tutti , ella è tenuto a pagare la manutenzione dell’impianto originario
con distinti saluti
Studio Monti
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2022-01-12 | BragaDopo la modifica fatta ne l 2013 dell'art 1117 che cita : E I RELATIVI COLLEGAMENTI fino al punto di diramazione, mentre prima citavo solo fino al punto di diramazione , quindi se la braga è considerata un collegamento rientra a tutti gli effetti nelle parti comuni
il condominio risponde della parte verticale delle colonne non della deviazione a collegamento della braga
con distinti saluti
Studio Monti
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2022-01-12 | Registrazione portone ingressoBuongiorno, in questi giorni ho riscontrato e fatto presente a condomini e amministratore (anche tramite video) che il portone di ingresso va registrato, graffia le mattonelle sottostanti col rischio che il continuo sfregamento possa causarne un danno più evidente. La soluzione proposta dagli altri condomini è "non aprire completamente la porta" così da non farla grattare. Ho chiesto all'amministratore di inserire la manutenzione nell'ordine del giorno della prossima riunione. Qualora gli altri condomini rifiutassero la manutenzione e si presentasse poi un danno maggiore nell'androne di ingresso, come posso comportarmi? Potrei rifiutare di pagare un successivo eventuale danno alla pavimentazione? Cordiali saluti
ritengo che sia un argomento di ordinaria amministrazione
quindi di competenza dell’amministratore
con distinti saluti
Studio Monti
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