Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’Esperto risponde
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Domande e Risposte dell'Esperto
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2024-02-02 | attività di edilizia liberaBuongiorno, volevo chiedere una informazione. Abito al primo piano in un condominio di 16 famiglie e all'ultima riunione è stato deliberato di fare la coibentazione isolante del piloty (parti comuni) ma a spese solo dei primi piani e non di tutto il condominio. La ditta che abbiamo scelto per i lavori ci ha proposto di aprire una pratica di attività di edilizia libera (AEL) per evitare di aprire la CILA. La mia domanda è: se apriamo la pratica AEL ma le fatture vengono intestate non al condominio ma ai singoli proprietari dei primi piani, abbiamo diritto ugualmente all'iva agevolata al 10% e alla detrazione del 50%? Grazie
Buongiorno.
Sicuramente si.
Distinti saluti
Studio Monti SRL
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2022-02-18 | Atto di precetto condominio per spese gas riscaldamento 2017Esposizione dei fatti: Nell'argomento in oggetto, messo all'O.d.G. dell'ultima assemblea, il nuovo amministratore comunicava l'avvenuto pagamento della somma pretesa dalla società creditrice. L'assemblea ratificava all'unanimità l'avvenuto pagamento delle fatture datate 2017. Nel verbale viene precisato che la somma sarebbe stata ripartita tra i condomini in proporzione ai consumi registrati nell'esercizio riscaldamento 2016/2017. Premessa: Caso vuole che nell'anno 2017 le mie valvole di regolazione del calore siano andate in tilt mandando al massimo la contabilizzazione del calore con un importo di spesa pagato nell'anno molto alto rispetto agli altri condomini. Logicamente il problema ha riguardato me sola e sono stata disposta a pagarne le conseguenze. Risultato all'attualità: Ora però mi sono vista arrivare una ripartizione della spesa in base al consumo, relativa all'atto in oggetto, in cui alle fatture del 2017, pari ad un importo di € 3.027,00, si aggiungono le spese della procedura di ingiunzione e atto di precetto per € 1.028,81, per un totale di € 4.055,81. Mentre sono disposta a pagare in base al consumo la ripartizione delle fatture del 2017, relative alla spesa del gas per il riscaldamento, nonostante abbia già versato in quell'anno quasi 2.000 Euro, non sono altrettanto disposta a pagare con lo stesso criterio del consumo la ripartizione delle spese dovute alla all'ingiunzione e al conseguente precetto, di cui il precedente amministratore non ci ha mai messo a conoscenza. A mio avviso l'importo di € 1028,81 relativo alle spese del decreto ingiuntivo e conseguente atto di precetto dovrebbe essere ripartito tra i condomini in base ai rispettivi millesimi di riscaldamento.
ritengo opportuno che l’amministratore paghi il costo del decreto ingiuntivo facendo il riparto utilizzando i millesimi di proprietà delle unità immobiliari riscaldate
mentre l’importo delle fatture relative al consumo del gas dovrebbe essere ripartito in base ai consumi contabilizzati nel 2017 tenendo presente i costi diretti e i costi indiretti
saluti
Studio Monti
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2022-02-18 | Competenze autorizzative al Superbonus 110%In un condominio composto da 50 proprietari che intende godere del superbonus 110%, all'atto della presentazione dei SAL è necessario che l'amministratore condominiale firmi i SAL o le fatture per approvazione? In altre parole: come può il condominio controllare la regolarità tra il realizzato ed il contabilizzato?
non so chi sia il general contractor di riferimento
prima di iniziare lo strutturista dispone del confronto metrico con l’indicazione dei prezzi DEI
il preventivo elenca solo quello che lo strutturista prevede di eseguire
l’impresa ha la possibilità di accettare o non il capitolato con le lavorazioni previsto al compenso dettato dal DEI
saluti
Studio Monti
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2022-02-18 | Ripartizione spese per rifacimento terrazzo 2In merito alla vostra risposta del 12/1/22 al quesito qui di seguito vurei precisare che col termine a "servitù" del tetto intendo dire che sul mio terrazzo viene scaricata tutta l'acqua piovana che cade sul tetto. Grazie Gentilissimo studio Monti, volevo porVi un quesito e spero saprete indirizzarmi. Non ho trovato nessun caso simile al mio nelle vostre FAQ. Sono proprietario di un appartamento all'ultimo piano con terrazzo condominiale a livello della casa del quale ho l'uso esclusivo, come riportato nel regolamento di condominio e nel rogito. Tale terrazzo fa da servitù al tetto in quanto attraverso una grondaia posta nel muro perimetrale del mio appartamento, tutta la pioggia del tetto viene rigettata sul terrazzo. Il terrazzo scarica l'acqua riversata dal tetto e la pioggia raccoltasi sulla sua superficie in un pluviale posto nelle vicinanze del parapetto. Tale pluviale interrato nella soletta torna indietro e si incanala nel muro perimetrale degli appartamenti sottostanti. Causa infiltrazione nel balcone del proprietario dell'appartamento sottostante, il terrazzo va rifatto nella sua totalità. L'amministratore ha ripartito le spese secondo l'art.1126 in 1/3 a mio carico e 2/3 a carico dei condomini sottostanti. Ma sostiene che la parte di terrazzo (ripeto non di mia proprietà e a servitù del tetto) che copre il balcone del proprietario di sotto, in quanto parte aggettante, è interamente a mio carico. La mia domanda è proprio su questa ripartizione, vi risulta corretta? E' possibile che il terrazzo abbia una parte aggettante (copertura dei balconi) nonostante sia a servitù del tetto? Il terrazzo non va considerato una estensione del tetto in quanto servitù? Quanto dice l'amministratore di condominio non è in contrasto col fatto che la parte che dovrebbe essere aggettante (ovvero il mio balcone) prende costantemente pioggia anche dal tetto? Se aveste bisogno di altre informazioni non esitate a chiedere. Vi ringrazio in anticipo per l'attenzione e porgo cordiali saluti. Fabio
in caso di ristrutturazione delle terrazze a livello, il proprietario del terrazzo o colui che ne ha l’uso esclusivo, deve pagare 1/3 delle spese. i 2/3 con l’escursione del proprietario della terrazza o di colui che ne ha l’uso sono a carico dei restanti condomini tutti in quanto la terrazza viene considerata come fosse un tetto
la responsabilità ricade su tutto l’intero condominio
in merito può consultare il nostro sito la numerosa giurisprudenza con sentenze della cassazione a sezioni unite voce “terrazze a livello”
saluti
Studio Monti
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2022-02-18 | Realizzazione ascensore in edificio condominiale da parte di alcuni condominiAlcuni condomini aventi età "over 70" desidererebbero realizzare un ascensore senza il consenso della maggioranza dei Condomini. L' opera verrebbe realizzata su area esterna condominiale (cortile), a proprie spese e senza creare alcun danno al condominio. Alla maggioranza dei condomini che non sono attualmente interessati all' iniziativa verrebbe comunque lasciata la possibilità di aderire in ogni momento (previo contributo di partecipazione delle spese inizialmente sostenute). Per tale iniziativa i condomini interessati "OVER 70" sono equiparati ai disabili (a riguardo della legge per il superamento di barriere architettoniche)?
Alcuni condomini in via autonoma possono mettere in opera l’ascensore nel cortile comune purché tale manufatto non vada a ledere le parti comuni impedendo ai restanti condomini di fare uso delle parti comuni stesse.
Saluti,
Studio Monti
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2022-02-18 | Amministratore,compensoE'possibile ripartite in quote uguali,la spesa dell'amministratore,unico,ed uguale per tutti,mantenendo le spese generali e quant'altro espresse in quote millesimali,quindi diverse?Grazie,Fabrizio L.
è possibile se tutti sono d’accordo
saluti
Studio Monti
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2022-02-18 | Bonus ristrutturazione edilizia 50%Buongiorno, bonus ristrutturazione edilizia 50% eseguito su parti comuni di un condominio. Due condomini sono srl. Essendo il condominio a maggioranza residenziale, possono rientrare anche le srl nello sconto in fattura?
bisogna esaminare la situazione fiscale di ogni condomini
saluti
Studio Monti
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2022-02-18 | Spese ordinarie e straordinarie per la manutenzione del giardinoBuonasera, nel mio condominio vige un Regolamento "contrattuale". Il palazzo è composto dal piano terra (solo uffici e studi medici) e sovrastanti 3 piani a solo uso residenziale. L'art. 10 del Regolamento recita: Art. 10 - USO DELLE PARTI COMUNI a) l’area circostante al fabbricato è di proprietà comune a tutti i condomini, parte di questa sistemata a giardino è di uso esclusivo alle unità comprese nella tabella n° 5 (n.d.r.: la tabella n. 5 elenca i soli condomini delle unità residenziali). Gli uffici e studi medici hanno un ingresso tutto per loro, e si affacciano sul giardino con ampi finestroni. In che modo ripartire le spese per il giardino stante quel subdolo art. 10 del Regolamento, sopra citato ? Come si fa a definire di "uso esclusivo" quando il giardino è -di fatto- accessibile a tutti, senza cancelli o steccati ? Gli uffici pretendono di non pagare nulla, invocando quell'articolo. Cosa ne pensate ? Quali consigli ci potete dare ? Grazie e cordiali saluti Francesco
purtroppo se l’art.10 dice che il giardino è di uso esclusivo la manutenzione è di colui o coloro che ne hanno l’uso
saluti
Studio Monti
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2022-02-18 | Canna fumaria proprietà altruiSalve, nel mio appartamento c'è la canna fumaria del appartamento sottostante. Non condominio appartamenti indipendenti. Non ha mai contributo a pagare le spese del tetto. Vorrei togliere la canna fumaria posso? Camino non in progetto
la risposta non è semplice senza aver consultato il rogito di acquisto del suo vicino
saluti
Studio Monti
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2022-02-18 | Lastricato solare uso esclusivo. Ripartizione spesa manutenzione per infiltrazioneBuongiorno. Abbiamo recentemente fatto un intervento di manutenzione ordinaria per infiltrazione di acqua. Il proprietario dell'appartamento sottostante mi chiede 1/2 delle spese . Il lastricato solare è ad uso mio esclusivo in quanto di proprietà e funge da copertura per il proprietario sottostante. . Grazie. fabrizio
dalla sua relazione non si capisce quale sia stata la causa dell’infiltrazione di acqua
saluti
Studio Monti
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2022-02-18 | Il consorzio a cui potremmo affidare i lavori (condominio di 15 proprietari) ci ha rilasciato un accordo quadro “difforme” da uno standard con allegati dichiarazione di atto di notorietà e contratto d’appalto riportanti evidenti errori e contraddizioni errori e contraddizioniE' normale che un accordo quadro per adesione, che dovrebbe essenzialmente riportare che la sottoscrizione dello stesso non è impegnativo per entrambi le parti, riporta invece diciture come "si impegna ad affidare la realizzazione dei lavori e la progettazione esecutiva degli interventi al consorzio per 100 gg.", che col presente accordo si accetta integralmente la bozza di contratto d'appalto (Facsimile) e le condizioni previste dalle polizze assicurative allegate al presente accordo (nessuna polizza allegata ma vengono elencate per nome nel contratto d'appalto e potranno essere efficaci successivamente alla firma del presente contratto - di questo fcsimile o dell'originale in fase successiva?), che verranno siglate in segno di accettazione. Ma in questo momento non c'è ancora una proposta sugli interventi!!! Mi sembra tutto strano, impreciso e grossolano. quasi un tentativo goffo di vincolare il condominio, in qualche modo, ad affidare successivamente con i lavori.Un accordo quadro per adesione standard scaricato su internet non è così!! Cosa ne pensate e/o cosa mi consigliate? - se fosse necessario, per mail o per telefono potrei esporre meglio e più in dettaglio - Grazie.
ritengo opportuno che ella si rivolga ad un legale esperto in materia
saluti
Studio Monti
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2022-02-18 | Ripartizione copertura morosità in condominio con più scaleBuongiorno mi trovo in un condominio composto da 5 scale dove per regolamento di condominio contrattuale, le spese sono suddivise su varie tabelle; una tabella A relativa alle spese generali (amministratore, assicurazione ecc.) e 5 tabelle B (una per ogni scala). Sul regolamento c'è scritto che le "spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell'ascensore, all'illuminazione ed alla pulizia delle scale, alla manutenzione straordinaria e ricostruzione delle scale vanno ripartite, fra tutti i condomini della scala di pertinenza, in base al valore espresso in millesimi di cui alle apposite tabelle B di ciascuna scala". La questione per l'attribuzione delle spese è chiara, il problema sorge per la copertura delle quote di condomini morosi. In particolare in alcune scale la cooperativa costruttrice non è riuscita ad assegnare tutti gli alloggi ed altri alloggi sono stati assegnati a soci che, essendo in contenzioso, non hanno rogitato. Tutti gli alloggi suddetti ora sono in mano ad un custode giudiziario perché la banca (che non ha ricevuto da anni le quote dei mutui) ha avviato una esecuzione immobiliare. Le quote condominiali degli alloggi vuoti e di quelli occupati da ex soci che non pagano (alcuni fortunatamente pagano il condominio) come vanno ripartite? Secondo me ed altri condomini le quote morose vanno ripartite esattamente come le spese ovvero con la parte non pagata relativa alla tabella generale A ripartita su tutti in proporzione ai millesimi (della tabella A), e la parte non pagata relativa a ciascuna tabella B, ripartita sui condomini appartenenti a ciascuna scala in proporzione ai millesimi (della tabella B). In pratica se nella scala 3 ci sono 4 immobili morosi, la parte non pagata dai 4 relativa alla tabella generale A dovrà essere ripartita su tutti in proporzione ai millesimi (della tabella A), mentre la parte non pagata relativa alla tabella B3 dovrà essere ripartita solo sui condomini appartenenti alla scala 3 in proporzione ai millesimi della tabella B3. L'amministratore ritiene invece che tutta l'intera somma delle morosità può essere divisa o in parti uguali tra i proprietari o sui millesimi della tabella generale A. Chiedo un vostro parere grazie
le morosità vanno poste a carico di tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi
saluti
Studio Monti
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2022-02-18 | Canna fumaria e caldaia a condensazioneAbito a piano rialzato in vecchio stabile composto da 6 condomini. Ho una vecchia caldaia a gas con impianto autonomo che devo sostituire. Oggi si sostituiscono solo con caldaie a condensazione e l’idraulico mi suggerisce una canna fumaria esterna. Posso richiedere lo scarico a in facciata (costa molto meno), oppure l’adeguamento della canna fumaria condominiale in muratura per i vapori acquei acidi? Come vengono ripartiti i costi di adeguamento in parti uguali o in base ai millesimi?
lo scarico dei fumi in facciata non è ammesso
tuttavia dipende dal comune di pertinenza
saluti
Studio Monti
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2022-02-18 | Tenda da soleBuongiorno. abito in complesso condominiale di ne 5 villette a schiera e devo installare una tenda da sole in balcone posizionato a sud-est di dimensioni 6x3mt.solo 1 dei condomini a una tenda sopra una parete finestrata di mt 1,5. x necessità strutturali, di dimensioni e posizione non è possibile riprodurre lo stesso modello. ho rispettato il colore sebbene non precisato nel regolamento condominiale, in cui peraltro non compare nessun codice di colore o tipologia. l'assemblea vuole discutere la mia decisione
nel caso non fosse presente un regolamento contrattuale che contenga una clausola con un vincolo particolare ella non è tenuta a nessun vincolo
saluti
Studio Monti
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2022-02-18 | Spazi comuniSalve, vorrei chiedere in base a quale art. codice civile poter limitare il deposito di casse di acqua da parte di inquilini in zona di spazio manovra garage condominiale, peraltro x opera di un fattorino che rischia di farsi mal e scendendo dallo scivolo con pesi esagerati
l’occupazione del suolo condominiale è ammessa nei limiti di carico scarico o per un tempo limitato per necessita impellenti
saluti
Studio Monti
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