Studio Monti – Centro Gestione Stabili | L’Esperto risponde
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Domande e Risposte dell'Esperto
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2021-04-15 | Presa boxBuongiorno, per pulizia auto e quindi uso saltuario vorrei chiedere al mio elettricista di mettermi una presa elettrica nel box auto che ho all'interno di un condominio con più di nove unità. Mi è stato detto che non ci sono espressi divieti normativi. E che il condominio non lo può impedire, salvo rivalersi in caso di uso eccessivo, perché sarebbe attaccata al contatore centrale ( il mio appartamento e' troppo distante ) ma non mi fido. Mi potete dire se non corro rischi di cause legali ed eventualmente a quali rischi andrei incontro, e se potrei fare qualcosa per limitare questi rieschi al minimo? Grazie
Non mi è chiara la domanda. Se Ella è proprietario di un box con luce privata non vi sono problemi. Se invece l’ illuminazione del Suo box avviene attraverso la luce comune, effettivamente dovrebbe accordarsi con i restanti utilizzatori dei box. Altra soluzione potrebbe essere quella di mettere in opera un contakilowatt nel Suo box.
Distinti saluti
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2021-04-15 | Chi paga notaio per cambio tabelle millesimaliMi riferisco all art. 69 legge 220/122 che dice ..le tabelle millesimali vengono modificate se è stato alterato più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare ed il costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione... Un condomino ha alterato 14,54 ml su 62,00, un altro 15,20 ml su 47,00, un altro 14,09 su 56,00 ml, io 7,71 ml. su 21,00 esistenti (mansarde) Chi paga il notaio? L amministratore ha diviso in parti uguali. Siccome l'assemblea è già stata tenuta e il riparto approvato se gli altri inquilini devono pagare il notaio posso chiedere all 'amministratore di correggere i conteggi fatti nella prossima assemblea in quanto l'amministratore non ha avvisato l'assemblea che esisteva l'art, 69 legge 220/12 e quindi ha diviso in parti uguali? (mentre lo sapeva benissimo) Io perdo euro 330,00. Grazie tante per la vostra risposta.
Non capisco bene l’argomento e non capisco cosa c’entra il Notaio. Vi è un acquisto? Vendita? Comunque se trattasi di una spesa che riguarda l’intero condominio, essa va sostenuta dall’ intero condominio in base ai rispettivi millesimi. Se invece trattasi di una spesa che interessa soltanto una parte di condomini, questi, in base ai millesimi di competenza, debbono pagare la parcella del Notaio.
Monti Rag Fausto
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2021-04-15 | Apertura su divisorio terrazzoBuongiorno, abito all'ultimo piano di un condominio. Ho un terrazzo confinante con il terrazzo condominiale e separato da esso con struttura in ferro e vetro. Vorrei sapere se posso creare una porta per accedere al terrazzo condominiale da quello di mia proprietà.
Dal punto di vista legislativo Ella può farlo. Sarebbe bene, in ogni modo, che Ella lo comunicasse ai condomini per evitare inutili polemiche.
Distinti saluti
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2021-04-15 | Danni dovuti a scarico di terrazzo e ripartizione speseAbbiamo perso una causa condominiale, per una cattiva manutenzione della pulitura di un bocchettone di scarico di un terrazzo di proprietà che ha creato un sopravanzo d'acqua che è colato sulla facciata del palazzo a noi adiacente provocando così in infiltrazione. Ora la sentenza ha stabilito che dovremmo pagare danni per 15000€, + interessi + spese legali, chiedo come dovranno essere suddivise tali spese tra i condomini? Grazie.
E’ molto difficile dare una risposta perchè vi è sicuramente una sentenza. Tuttavia posso dire che se il danno è stato causato dalle negligenze di un cindomino questo è responsabile. Se invece il danno proviene dal terrazzo senza alcuna responsabilità del singolo, è l’intero condominio.
Distinti saluti
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2021-04-15 | Risarcimento rottura caldaiaIn seguito a lavori idraulici di sostituzione pezzi di tubatura usurata nell'impianto di risalita verso gli appartamenti del condominio, nel mio appartamento, situato all'ultimo piano, si è verificata la rottura della caldaia dovuta alla sedimentazione e fuoriuscita di detriti dai tubi. Io ritengo che il danno debba essere risarcito da chi ha eseguito i lavori, che poteva prevedere tale contrattempo e provvedere in qualche modo a far fuoriuscire l'acqua sporca in qualche altro modo. Preciso che anche altri condomini hanno avuto lievi danni alla lavatrice e scarico bagno. Cordiali saluti
La causa va ricercata sicuramente nell’ aver aperto l’acqua centrale improvvisamente. Questo fatto genera l’accumulo di detriti verso gli ultimi piani a causa della pressione dell’acqua. La ditta potrebbe fare denuncia alla propria assicurazione. Distinti saluti
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2021-04-15 | Modifica facciata supercondominioCondominio in linea costituito da 5 blocchi identici, uniti tra loro senza soluzione di continuità, da 4 unità ciascuna per totali 20 unità, facente parte di un supercondominio. Un condomino vuole modificare la facciata principale con l'inserimento di ascensore esterno con nuovi balconi a collegamento dello stesso alla vicina finestra, da trasformare in porta. 2 condomini sono contrari, i restanti sono indifferenti. Come si può evitere il deturpo della facciata? Grazie. Cordiali saluti.
Come prima cosa è indispensabile conoscere il Comne ove si trova il fabbricato. La messa in opera di un ascensore rappresenta un’innovazione non voluttuaria ad utilizzo individuale, per cui non occorre il consenso dei restanti condomini, sempre che tale operazione non vada a diminuire l’utilizzo delle parti comuni da parte delle altre proprietà. Circa la costruzione di un balcone, il tutto è vincolato all’ approvazione del progetto da parte del Comune con il rispetto di quanto sopra indicato. Infine il mancato decoro di una facciata lo sancisce il giudice. L’assemblea di condominio può esprimere una propria valutazione. Cordiali saluti
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2021-04-15 | Ripartizione spese servitùBuongiorno, grazie per la risposta al mio quesito datato 04 giugno. In realtà il collegamento tra i 2 immobili è stato fatto già da almeno 30 anni ma è un piccolo condominio che è sempre stato gestito in maniera informale quindi è troppo tardi per avanzare pretese sull'illegittimità dei varchi. Quello che mi interessava era sapere la ripercussione sulla ripartizione delle spese straordinarie nella situazione attuale e con la servitù che si è venuta a creare in questo modo. I locali nell'edificio di proprietà esclusiva esterno al condominio devono partecipare a tutte le spese straordinarie del fabbricato principale (come se facessero parte del condominio)?
Qualora si tratti di corpi di fabbricato a se stanti ed esterni dal corpo principale, le spese straordinarie relative alla manutenzione del corpo principale gravitano esclusivamente sul corpo principale. Distinti saluti
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2021-04-15 | Scala esterna mobile per recupero macerie lato cortile dove transitano auto per garageOccorre avere il permesso dell'amministratore per posizionare una Scala elevatrice per portare via le macerie di una demolizione di un tramezzo del mio appartamento,al 7 piano,dal lato cortile sul balconcino per stendere di mia proprietà sito sul vano Scala ,lavoro di circa 4ore?
E’ corretto comunicarlo per mettere in condizioni l’ Amministratore di dare le eventuali risposte ai condomini. Distinti saluti
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2021-04-15 | Spese per sostituzione ascensoreSono proprietario di un appartamento al piano rialzato in un condominio composto di dieci appartamenti distribuiti due per piano su cinque piani, compreso il piano rialzato, e nel quale non esiste regolamento. Sin dalla costruzione dell’edificio, circa anni sessanta, è presente l’ascensore ma l’uso che ne fa la mia famiglia è praticamente nullo, dato che dal piano rialzato al piano stradale vi sono solo pochi gradini. Ora i condomini dei piani alti intendono sostituire o ammodernare consistentemente l’ascensore, con una spesa totale prevista in circa quarantamila euro, stando ai preventivi già richiesti. Trattandosi di spesa per me gravosa, mi è possibile non partecipare alla spesa stessa, ovviamente rinunciando ad usare l’ascensore, ad esempio facendolo dotare di chiave solo per agli altri condomini, e se in futuro avessi necessità di usarlo pagare la mia parte in quel momento? In pratica: sono applicabili a questo caso gli articoli 1120 e 1121 del codice civile? Ringrazio per l’attenzione e saluto cordialmente
Purtroppo Ella ha comprato l’appartamento con l’uso dell’ ascensore. Purtroppo Ella è tenuta a pagare tutte le spese ordinarie e straordinarie in base all’articolo 1124 del C.c. cioè 50% per valore e 50% per altezze.
Distinti saluti
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2021-04-15 | Manutenzione a terrazze a livelloSalve,sono proprietaria di un appartamento posto al piano rialzato di un edificio di tre piani. L'appartamento è composto da un'ampia terrazza alla quale accedo scendendo alcuni gradini (piano terra) e che funge da copertura a tre garage. E' definibile terrazza a livello? Lo chiedo in quanto sulla stessa devo sostenere lavori di manutenzione e non capisco se l'art.1126 contempli anche casi di terrazze, relativamente alle spese di spartizione ,poste non perfettamente a livello dell'immobile che serve. Le sarei grata se mi chiarisse questo dubbio in modo da procedere nella richiesta della divisione delle spese che, se ho ben compreso, sono per 13 a carico mio(proprietaria) e per 23 a carico dei sottostanti garage. Grazie Salve, scrivo per avere chiarimenti sulla definizione di "terrazza a livello". Dovendo eseguire dei lavori di manutenzione e facendo essa da copertura a tre garage sottostanti, mi premeva sapere se potevo rifarmi all'art. 1126 per il riparto delle spese. Avendo avuto risposta affermativa ho partecipato la cosa all'amministratrice, la quale mi ha risposto che non è di sua competenza poichè trattasi di questione privata che non coinvolge l'intero condominio. Dunque, mi ha consigliata di rivolgermi ad un avvocato. Vorrei sapere se effettivamente questa situazione non è contemplata tra le competenze dell'amministratore condominiale. La ringrazio per la Sua disponibilità. Mi scuso se approfitto della Sua disponibilità ulteriormente. Per chiarezza di informazione voglio dire che i tre garage sottostanti la terrazza non presentano tracce di infiltrazioni( non ci sono macchie d'acqua) mentre sulla mia terrazza sono molto più che evidenti( distaccamento delle piastrelle). E' comunque mio diritto chiedere la compartecipazione alle spese di ripristino anche in mancanza di evidenti tracce, ovvero in questo caso non mi spetta ? Ma mi chiedo è solo in caso di infiltrazioni d'acqua che si applica l'art. 1126 ( riparto spese) oppure per qualsiasi problema di manutenzione di una terrazza a livello che funge anche da copertura a vani sottostanti ? E l'amministratore è in ogni caso responsabile ? La ringrazio infinitamente per la pazienza e per la condivisione delle Sue competenze. Antonella
Trattasi di una terrazza a livello e il riparto delle spese corrisponde esattamente a quello da Lei indicato.
Sono allibito dalla risposta della Sua Amministratrice. Vi sono decine di sentenze della Cassazione che pongono la responsabilità di infiltrazioni di acqua da un terrazzo a livello a carico dell’Amministratore perché in ogni modo trattasi di un tetto.
Se non vi sono delle infiltrazioni di acqua cambia completamente il problema posto. La manutenzione piccola è a Suo carico. Lo scenario cambia completamente qualora Ella volesse rifare completamente la piastrellatura. In quel caso occorre valutare l’opportunità di fare anche l’impermeabilizzazione. In ogni modo l’Amministratore non può farsi di nebbia.
Con distinti saluti
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2021-04-15 | Proprietà delle fioriere poste sui tramezzi esterniBuongiorno, dobbiamo ristrutturare la facciata del condominio dove abito, 36 appartamenti, tre scale. Tra appartamento e appartamento sui balconi di proprietà esistono dei tramezzi di divisione tra i vari appartamenti su cui sono state montate delle pesanti e pericolose fioriere di marmo, in occasione dei lavori vorremmo toglierle, la spesa relativa è condominiale o personale? Il nostro amministratore una volta dice una cosa una volta l'altra a seconda del gruppo di condomini con cui parla. Grazie.
I tramezzi in vetro, vetrocemento o in muratura sono comuni ad entrambi gli appartamenti interessati.
Distinti saluti
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2021-04-15 | Luce condominialeSalve, da sempre il contratto di fornitura enel condominiale(formato da 4) è intestato a mio nome; ho deciso di chiedere ad enel la cessazione del contratto e quindi di staccare il contatore: 1-devo essere autorizzato dagli altri condomini? 2-vado in contro a qualche sanzione se non approvano? Grazie, distinti saluti.
E’ sufficiente chiedere a Enel di intestare il contratto al condominio il quale avrà un codice fiscale. Distinti saluti
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2021-04-15 | Unione terrazzeIl condomino sopra al mio appartamento ha fatto richiesta all'assemblea condominiale di unione di due terrazze aggettanti di sua proprietà. Con che quorum sarà valida la delibera dell'assemblea condominiale? e' sufficiente la delibera condominiale per l'esecuzione dei lavori o vanno richieste autorizzazioni al comune?
Occorre un progetto debitamente autorizzato dal Comune e della Sovraintendenza se siamo in zona paesaggiatica.
Distinti saluti
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2021-04-15 | Infiltrazioni Ingresso/superficie condominiale su garage privatiSalve, il condominio è costituito da due palazzine distinte con spazi comuni ad entrambe. Il percorso pedonale, che porta all'ingresso della "palazzina A", si trova fuori dalla proiezione a terra del tetto, e costituisce la copertura di due garage sottostanti i cui accessi sono in altre posizioni. Si notano, nei garage, diverse infiltrazioni di acqua dal pavimento e dai tombini, i cui scarichi scendono poi nell'intercapedine presente all'interno dei garage sottostanti, che ha il solo scopo di far scorrere l'acqua piovana (senza tubazione bensì direttamente alla base dell'intercapedine stessa) verso la fogna, causando ulteriori infiltrazioni, muffe e insalubrità degli ambienti. Ci sono due interventi da fare, sul solaio va effettuata: demolizione, poi nuova impermeabilizzazione, massetto di pendenza, pavimento, sistemazione dei tombini, ecc...; nei garage sottostanti invece, demolizione della paretina ammalorata per realizzare canalizzazione dell'acqua piovana fino in fogna, evitando nuove infiltrazioni sulla nuova parete da realizzare per nascondere di nuovo gli scarichi al suo interno. Nella quota di spesa condominiale, rientrano anche i condomini della "palazzina B", nonostante sia evidente il maggior uso dello spazio in questione per i condomini della "palazzina A", non essendoci comunque distinzione di proprietà fra le due palazzine? Il costo della manutenzione nei garage a chi si assegna? Il costo della manutenzione del solaio va distinto ( per un'eventuale differenza nell'attribuzione dell quote di pesa) dalle spese per l'intervento nell'intercapedine dei garage inferiori? a quali articoli del C.C. ci dobbiamo appellare? grazie, mi scuso per la lunghezza e l'articolazione del quesito.
La risposta è semplice e cristallina: il proprietario della parte sovrastante – o i proprietari – sono tenuti ad impedire le infiltrazioni di acqua nelle parti sottostanti
Distinti saluti
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2021-04-15 | Proprietà box e spese facciataSono proprietario di un box presso un condominio che ha deliberato il rifacimento delle facciate e dei balconi. Il box non è situato nel corpo dell'edificio in cui si effettueranno i lavori ma presso un edificio adiacente. Nella ripartizione delle spese per i rifacimenti sono stato inserito per tutti i miei millesimi di proprietà. E' corretto o va applicato lo stesso criterio di spese ascensore ed acqua per le quali non mi viene attribuita alcuna spesa?
Il corpo di fabbricato posto all’ esterno del fabbricato principale non è da considerare. Distinti saluti
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