l’esperto risponde alle domande

Se ho capito bene il condomino metterebbe in comunicazione un condominio con un altro. Se così fosse a norma di legge non è possibile. Pertanto, almeno, sarebbe bene si passasse attraverso un’ assemblea condominiale.
Monti Rag Fausto

NO. L’amministratore deve fornire copia di tutte le pezze giustificative a richiesta dei condomini interessati, perché prima dell’approvazione del bilancio è possibile visionarle nei modi e negli orari indicati dall’amministratore nella convocazione. E’ bene ricordare che l’approvazione del bilancio non autorizza l’amministratore a disfarsi delle pezze giustificative, ma obbliga a conservarle per i periodi di loro validità,valutandone attentamente l’opportunità, vedi ad esempio le ricevute delle varie utenze(acqua, luce, assicurazione fabbricato ecc).

Distinti saluti,
Rag. Fausto Monti

L’amministratore è in errore infatti per tale opera è necessaria una maggioranza speciale:

“La legge 66 del 20 marzo 2001, di conversione del D.L. 5 del 23 gennaio 2001, in materia di trasmissioni radiotelevisive e di risanamento degli impianti televisivi, ha introdotto una nuova maggioranza da utilizzare nell’approvazione delle delibere condominiali relative all’installazione degli impianti di radiodiffusione da satellite.

E’ sufficiente infatti la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 3, cod. civ. vale a dire un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.”

Rag. Fausto Monti

La giurisprudenza ha stabilito quanto segue:

Le spese di installazione, manutenzione e ripartizione dell’antenna televisiva vanno ripartite – se il regolamento nulla dispone al riguardo – in parti uguali in ragione di ciascun allacciamento dal cavo comune alle proprietà esclusive. L’uso infatti è identico tanto per l’appartamento dei due locali che per quello di dieci, tanto per l’unità immobiliare che vale 500 millesimi, quanto per quella di 10 millesimi, perché uno solo e sempre uguale è l’allacciamento delle singole proprietà esclusive. Per quanto attiene alla ricostruzione, se l’antenna centralizzata esisteva al momento della costruzione del condominio, la spesa relativa va ripartita in parti uguali fra tutti i condomini utilizzatori effettivi o potenziali.

Qualora invece l’antenna centralizzata sia stata installata dopo la costituzione del condominio il costo è da ripartirsi in parti uguali fra i condomini utilizzatori al momento della messa in opera, così dicasi per ogni spesa di riparazione o ricostruzione dell’impianto, come da sentenza della Cassazione, sez. II, nr.2916 del 2.08.1969.

Rag. Fausto Monti

I dubbi del lettore sono giusti, infatti con la sentenza nr. 1361 del 18/03/1989 la Cassazione ha ritenuto che le spese occorrenti per il ripristino dei rivestimenti esterni  dei muretti di recinzione delle terrazze a livello e delle balconate di proprietà   esclusiva, riferendosi ad elementi che costituiscono parte integrante della facciata – oggetto di proprietà comune – e che si inquadrano nell’aspetto estetico dell’edificio, sono a carico di tutti i condomini e non soltanto dei proprietari esclusivi delle singole terrazze – così pure i parapetti – .
Sperando di avere chiarito i Suoi dubbi, porgo cordiali saluti.

Rag. Fausto Monti.

E’ un suo diritto accedere al tetto per la messa in opera dell’antenna satellitare, essendo il tetto un bene comune, sempre che detta opera non arrechi danni alla struttura del coperto.

Ulteriori chiarimenti Ella li potrà richiedere presso lo Studio Amministrativo Monti

Rag. Fausto Monti

Il lettore ha ragione  la riforma ha modificato sostanzialmente la gestione del condominio ove vi sono delle parti condominiali in comune con altri condominii, come ad esempio la centrale termica, giardino, strada privata.
Per anni la Cassazione, prima della riforma del condominio, si era interrogata se per il cosiddetto “supercondominio” trovassero applicazione le norme in materia di comunione, oppure quelle sul condominio. Per questa seconda soluzione la giurisprudenza aveva trovato il proprio orientamento.
Con la legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, il legislatore ha fatto proprio tale indirizzo giurisprudenziale e il supercondominio ha trovato accoglimento all’interno del Codice Civile. Il nuovo articolo 117 bis prevede infatti che, in quanto compatibili, le disposizioni che disciplinano il condominio trovano applicazione anche per il “supercondominio”.
Spero che la risposta sia stata esauriente e nel contempo porgo distinti saluti.

Rag. Fausto Monti

La polizza assicurativa individuale, che l’assemblea può chiedere all’amministratore in occasione della nomina o dell’incarico, deve essere stipulata dall’amministratore stesso a sue spese.
Ciascun amministratore potrebbe stipularne una sola anche in relazione a una pluralità di condomini amministrati. Si tratta di un eventuale costo aggiuntivo dell’attività di amministratore di condominio, che, com’è ovvio, potrà incidere sui compensi richiesti. In proposito, la riforma del condominio (legge 220/2012) impone all’amministratore di specificare analiticamente all’atto dell’accettazione della nomina o del rinnovo della stessa – a pena di nullità – l’importo dovuto a titolo di compenso (articolo 1129, comma 14, del Codice civile).

Rag. Fausto Monti

Giudico la risposta del Suo amministratore un po’ frettolosa infatti il singolo condomino può installare una telecamera  nel pianerottolo condominiale che inquadri solo ed esclusivamente la porta d’ingresso del proprio appartamento.
Non si può obbligare la rimozione di tale telecamera in base alla legge sulla privacy, qualora sia accertato che veramente tale impianto inquadri soltanto la  sua porta di ingresso.

Rag. Fausto Monti

La risposta del vostro amministratore è molto frettolosa e non rispetta il diritto dei singoli condomini.
Infatti l’installazione di un ascensore in un edificio che ne è privo, costituisce una innovazione, come indicato nell’art. 1120 del c.c., MA NON VIETATA.
L’installazione di un ascensore in un condominio da parte di uno o più condomini non è in contrasto con la giurisprudenza essendo un’opera suscettibile di separata utilizzazione purché sia garantito  il subentro degli altri condomini e non venga impedito l’utilizzo della proprietà di qualche condomino.
Pertanto, qualora siano rispettate le condizioni di cui sopra, è un vostro diritto procedere alla messa in opera dell’ascensore comunicando ai restanti condomini ogni minimo particolare dell’opera.
In tale senso si è espressa la Suprema Corte: 03/03/1963 sentenza n. 614 e 09/07/1975 sentenza 2696.

Rag. Fausto Monti

Il suo amministratore è in errore perché tutte le spese ordinarie e straordinarie relative all’ascensore vanno ripartite in funzione dell’Art. 1124 del c.c. cioè 50% per valore (Mill/Appartamento) e 50% per l’altezza del piano di partenza dell’ascensore.
– vedi sentenza della cassazione nr. 5479 del 16/05/91 e nr. 2833 del 25/03/1999

Rag. Fausto Monti

Ritengo che l’assemblea abbia deliberato in modo errato.
Infatti la spesa sostenuta per l’adeguamento delle parti comuni ai fini dell’ottenimento del certificato prevenzioni incendi vanno sostenute da tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà.

Rag. Fausto Monti

L’amministratore del Suo condominio, anche se sarebbe stato opportuno darLe maggiori chiarimenti, ha ragione dicendo che la riforma ha modificato le modalità di nomina dell’amministratore.

Infatti nella prima  bozza della riforma era precisato che la durata dell’incarico dell’amministratore fosse di due anni, poi successivamente è stato modificato introducendo la revoca della continuità dell’incarico.

Per evitare ciò l’amministratore prima della scadenza del suo mandato doveva convocare l’assemblea per la nomina dell’amministratore o della conferma.

Infatti il nuovo decimo comma dell’art. 1129 c.c. conferma la durata annuale dell’incarico, con la precisazione però che questo “si intende rinnovato per eguale durata” annuale, fatta salva l’eventuale revoca a opera dei condomini da assumersi con la stessa maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c. prevista per la sua nomina, come prescritto dal successivo comma undicesimo. Il comma in esame stabilisce altresì che l’assemblea convocata per la revoca dell’incarico o per la ratifica delle dimissioni dell’amministratore, debba provvedere contestualmente alla nomina di un nuovo amministratore: la previsione si giustifica con la motivazione di evitare vacanze di gestione e responsabilizza l’assemblea, che deve immediatamente provvedere alla nuova nomina senza alcuna soluzione di continuità.

Se prima della modifica sopra enfatizzata l’incarico dell’amministratore durava un anno e necessitava, ai fini della sua prosecuzione, di una ulteriore nomina con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c. con la nuova versione non ci sarà  più bisogno di una conferma apposita dell’amministratore nell’incarico in precedenza ricevuto, il mandato si intenderà rinnovato per l’anno successivo. L’ordine del giorno a corredo dell’avviso di convocazione assembleare non recherà più apposito punto rubricato “nomina amministratore e suo emolumento” ma, eventualmente, la dicitura “revoca amministratore”: probabile anche che l’ordine del giorno a corredo dell’avviso di convocazione assembleare non indicherà più nulla in proposito, proprio in conseguenza dell’introduzione del nuovo meccanismo di rinnovo tacito dell’incarico.

Viene meno dunque l’istituto della  prorogatio dei poteri gestori, che operava nel caso in cui l’amministratore restava in carica pur in assenza di una regolare nomina con le maggioranze di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c.

Questi sono i motivi per cui l’amministratore del condominio ove Ella abita non ha posto all’ordine del giorno la nomina o conferma dell’amministratore.

Rag. Fausto Monti

La riforma del condominio entrata in vigore il 18.06.2013 ha elevato l’obbligo della nomina di un amministratore negli stabili da 4 ad 8 condomini.

Pertanto il condominio ove abita può fare a meno dell’obbligo dell’amministratore.
Tuttavia dovrà procedere per ordine e cioè, come prima cosa dovrà fare la revoca dell’incarico dell’attuale amministratore e contestualmente nominare il rappresentante del condominio il quale avrà tutte le responsabilità dell’amministratore revocato e cioè sarà responsabile delle operazioni di versamento o di pagamenti che transitano sul c/c bancario intestato al condominio.
Dovrà avere cura di rinnovare ogni autorizzazione in scadenza, di valutare la congruità della polizza assicurativa ed in genere compiere ogni operazione necessaria obbligatoria per la continuità della vita condominiale.

Rag. Fausto Monti

In tema di immissioni sonore, dovendosi valutare il criterio della normale tollerabilità in termini relativi e non assoluti, occorre tenere conto delle condizioni naturali e sociali dei luoghi e procedere ad un confronto tra le immissioni moleste e la cosiddetta rumorosità di fondo della zona ovvero quel complesso di suono di origine  varia e spesso non identificabili, continui e caratteristici del luogo, sui quali s’innestano di volta in volta i rumori più intensi prodotti da voci, veicoli eccetera. Non può essere dunque indicato un limite astratto.
Cordiali Saluti

Rag. Fausto Monti